Als een huis verkocht is onder voorbehoud, heb je het nog niet echt gekocht. Je moet namelijk eerst aan een paar voorwaarden voldoen. In dit artikel lees je waar je meteen op moet letten, welke stappen je niet mag overslaan en hoe je problemen met deadlines of boetes voorkomt. Zo weet je precies wat je moet regelen om alles soepel te laten verlopen.
Geschreven op 5 september 2025
Voorwaarden, hypotheek, bouwkundige keuring, schriftelijk, deadlines.
Stel, je koopt een huis “onder voorbehoud”. Dit houdt in dat je het huis in principe hebt gekocht, maar je kunt er nog vanaf als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Zie deze voorwaarden als je vangnet, mits je ze correct en op tijd toepast. Denk aan het regelen van je hypotheek, een bouwkundige keuring of het eerst verkopen van je eigen huis. Gebruik je deze voorwaarden tijdig en volgens de afspraken? Dan kun je zonder boete van de koop af. Ben je te laat of handel je niet juist? Dan kun je een boete krijgen en extra kosten moeten betalen.
Voor elke voorwaarde gelden duidelijke regels:
Na het tekenen van de koopakte begint een belangrijke periode waarin je je voorwaarden kunt gebruiken. Dit verloopt in stappen:
Hieronder de stappen op een rij:
| Stap | Omschrijving |
|---|---|
| 1 | Ondertekening |
| 2 | Voorwaarden lopen |
| 3 | Schriftelijke verlenging |
| 4 | Verval voorwaarden |
| 5 | Voorbereiding overdracht |
Als koper moet je kunnen aantonen dat je terecht gebruikmaakt van een voorwaarde.
De ontbindende voorwaarden gelden alleen binnen de afgesproken termijn. Je moet goed kunnen uitleggen waarom je ze gebruikt. Timing is cruciaal: je opzegging moet niet alleen voor de deadline verstuurd zijn, maar ook daadwerkelijk ontvangen zijn. De exacte tijd die in de akte staat is leidend. Let goed op de boeteclausule in je contract – als je te laat of verkeerd opzegt, of je verplichtingen niet nakomt nadat de voorwaarden zijn verlopen, moet je een boete betalen en mogelijk extra schade vergoeden.
Heb je net de koopakte getekend? Pak dan direct je contract erbij en controleer alle deadlines. Zo voorkom je dat je iets over het hoofd ziet. Een duidelijk overzicht van deadlines en bewijsstukken helpt fouten te voorkomen.
Wil je problemen voorkomen? Zet dan alle belangrijke data en bewijsstukken van tevoren op een rij. Per voorwaarde noteer je de einddatum, termijnen voor waarborgsom of bankgarantie, uiterste leverdatum en wat je nodig hebt bij de notaris, zoals een geldig ID en verklaringen met hun vervaldata.
Hieronder vind je een overzicht van belangrijke bewijsstukken:
| Bewijsstuk | Voorbeeld |
|---|---|
| Koopakte | Getekend exemplaar |
| Verzendbewijs | Aangetekende post |
| Ontvangstbevestiging | E-mail of notaris |
| Zekerheden | Notarisbevestiging |
| Verlenging | Schriftelijk akkoord |
Wil je snel schakelen? Kijk altijd eerst naar je termijnen, verzamel je bewijzen en communiceer zoals in je contract staat. De duur van voorwaarden staat in je akte – financieringsvoorwaarde duurt meestal 4 tot 6 weken, bouwkundige voorwaarde vaak 5 tot 10 werkdagen.
Na het tekenen van het koopcontract begint de periode waarin je je hypotheek moet regelen. Je hebt een afgesproken termijn om een bindend aanbod van de bank te krijgen. Lukt dat niet, dan kun je de koop ontbinden. Het is belangrijk om de deadlines goed in de gaten te houden. Zodra je de hypotheek aanvraagt, start het proces: je regelt een taxatie, controleert of NHG mogelijk is, verzamelt alle documenten en houdt contact met de notaris en verkoper als je meer tijd nodig hebt.
Er zijn twee mogelijke uitkomsten: je ontvangt een bindend aanbod van de bank, of je ontbindt de koop op een rechtsgeldige manier. Voor beide opties gelden strikte deadlines. De weg naar een aanbod bestaat uit het indienen van je aanvraag, het aanleveren van documenten, de woningtaxatie, wachten op de beoordeling van de bank, het ontvangen van een rentevoorstel, eventueel extra documenten aanleveren en het tekenen van het bindende aanbod binnen de afgesproken tijd. Als je geen hypotheek kunt krijgen, verzamel je afwijzingsbrieven van banken en dien je voor de deadline een ontbindingsverklaring in volgens de afspraken in het koopcontract.
Het financieringsvoorbehoud draait om de vraag of je op tijd een hypotheek kunt krijgen. Je doel is een getekend bindend aanbod met alle voorwaarden van de bank, of je toont met officiële afwijzingsbrieven aan dat het niet lukt. Let op het verschil tussen een rentevoorstel en een bindend aanbod: een rentevoorstel is slechts een indicatie waar je geen rechten aan kunt ontlenen. Een bindend aanbod is het definitieve besluit van de bank, nadat ze je inkomen, schulden, de taxatie en hun eigen regels hebben beoordeeld.
Banken willen recente en controleerbare documenten. Oude of onvolledige stukken zorgen voor vertraging. Voor je identiteit en inkomen heb je nodig:
Ben je zzp’er? Dan lever je de belastingaangifte of jaarrekening van de laatste twee jaar aan, plus een inkomensverklaring. Voor de woning heb je de getekende koopakte met bijlagen nodig, soms een meetrapport, en bij een appartement de splitsingsakte en VvE-stukken. De taxatie moet een officieel NWWI-rapport zijn. Wil je een energiebesparingslening? Dan heb je het energielabel en verbouwplannen nodig. Voor schulden en vermogen vraagt de bank een BKR-overzicht, de stand van je studieschuld, gegevens over kredietkaarten of roodstand, alimentatie-afspraken en recente banksaldi of beleggingsoverzichten. Andere documenten die soms nodig zijn: een scheidingsconvenant, bewijs van verblijfsstatus of een schenkingsovereenkomst met bewijs waar het geld vandaan komt.
Een snelle taxatie helpt je aanvraag vooruit. Plan deze binnen 48 uur en kies een onafhankelijke taxateur die de buurt kent. Houd bij wanneer het rapport klaar is. Voor NHG controleer je of de woning binnen de grens valt, of je financieringsdoel en eventuele verbouwing zijn toegestaan, en of je inkomen en maximale lening passen bij de waarde van de woning (na verbouwing als dat belangrijk is).
Koppel elke stap aan je einddatum en bouw extra tijd in. Een handige tijdlijn: dag 0 is je aanvraag, de taxatie is uiterlijk 10 dagen voor het einde klaar, je dossier is 7 dagen voor het einde compleet, de finale beoordeling is 3 dagen voor het einde en je tekent het bindende aanbod 1 dag voor de deadline. Houd rekening met extra tijd: 2-5 werkdagen voor het verwerken van stukken, 1-2 werkdagen voor aanvullende documenten en 1 dag voor een laatste check door je adviseur.
Word je afgewezen, dan heb je specifieke documenten nodig om de koop rechtsgeldig te ontbinden. Je hebt 1-2 afwijzingsbrieven nodig van reguliere banken, op jouw naam, met datum, reden en kenmerk. Voor de ontbinding stuur je voor de deadline een formele verklaring naar het juiste adres volgens het koopcontract, voeg je de afwijzingsbrieven toe en vraag je om een ontvangstbevestiging die je goed bewaart.
Werk met dagblokken en beslismomenten om vertraging te voorkomen en ruimte te houden voor verlenging of ontbinding. Dag 0-1: dien je aanvraag in bij je voorkeursbank en een reserve-optie, vraag een rentevoorstel op en plan de taxatie. Dag 2-5: lever alle documenten aan, houd de taxatie in de gaten, controleer de NHG-voorwaarden en handel eerste aanvullingen direct af. Dag 6-10: teken het rentevoorstel, lever aanvullende documenten meteen aan en pak eventuele problemen snel op. Dag 11-15: houd de finale beoordeling goed in de gaten en teken het bindende aanbod of verzamel afwijzingen en bereid je ontbindingsbrief voor. Van 3 dagen voor tot 1 dag voor de deadline: neem je beslissing, vraag schriftelijk om verlenging of ontbind volgens de regels.
Met een bouwkundig voorbehoud krijg je de kans om te controleren of er verborgen gebreken aan het huis zijn die veel geld kunnen kosten. Je laat een expert de woning inspecteren en bekijkt of de noodzakelijke reparaties boven het afgesproken bedrag uitkomen. Is dat het geval, dan kun je kiezen: doorgaan met de koop, opnieuw onderhandelen over het bedrag of de koop ontbinden. Dit gaat alleen over de staat van het huis, niet over je financiering.
Begin met het vinden van een onafhankelijke en erkende bouwkundige. Die weet precies waar hij moet kijken, zoals naar de constructie, vocht, daken en installaties. Loop zelf ook alvast door het huis en noteer wat je opvalt, zodat de inspecteur gericht kan werken. Maak duidelijke afspraken met de verkoper of makelaar over wanneer de keuring plaatsvindt, zodat alles binnen de afgesproken tijd kan gebeuren.
Bij het bouwkundig voorbehoud gaat het om uitgaven voor reparaties die echt nodig zijn voor de veiligheid en werking van het huis. Je hebt meestal vijf tot tien werkdagen om te beslissen. Die termijn staat vast, dus zorg dat je alles op tijd regelt. In het koopcontract staat een drempelbedrag. Alleen serieuze gebreken tellen mee, zoals problemen met de constructie, lekkages, vocht, onveilige elektra, gas of verwarming, en schade aan dak of gevel. Oppervlakkige zaken zoals oude verf of tegels tellen niet mee. Alle uitgaven die je meetelt, moeten duidelijk in het rapport van de inspecteur staan.
Een goede voorbereiding maakt alles eenvoudiger. Plan direct na het tekenen van het koopcontract de keuring in en vraag of je het rapport snel kunt krijgen. Regel toegang tot de woning. Tijdens de keuring kun je alvast vragen naar de belangrijkste bevindingen. Zodra je het rapport hebt, vergelijk je de uitgaven met het drempelbedrag en vraag je indien nodig offertes op om bedragen te onderbouwen.
Bij het kopen van een huis moet je als koper een zekerheid van 10% van de koopsom regelen. Dit beschermt de verkoper als jij je niet aan de afspraken houdt. Je hebt twee keuzes: het bedrag storten bij de notaris of een bankgarantie regelen via je bank. Zorg dat je dit op tijd doet. Als je te laat bent of zonder geldige reden afziet van de koop, krijg je te maken met de boetebepaling.
De notaris regelt alles. Hij bewaart het geld of de garantie en zorgt dat de procedure goed verloopt. Vraag op tijd instructies aan de notaris en volg deze precies op.
In het koopcontract staat precies hoeveel je moet regelen en wanneer. Meestal gaat het om 10% van de koopsom. Vaak heb je ongeveer twee weken na het tekenen van de koopakte om dit te regelen. Ben je te laat, dan kan de verkoper je in gebreke stellen en de boete uit het contract opeisen.
De boete is een vastgesteld bedrag dat je moet betalen als je je niet aan de afspraken houdt. Dit kan gebeuren als je de woning niet koopt nadat je voorbehouden zijn verlopen, als je te laat of op de verkeerde manier van de koop afziet, of als je de zekerheden niet op tijd regelt. De boete bedraagt meestal 10% van de koopsom. In sommige gevallen kan de verkoper extra schade verhalen als dat in het contract is opgenomen.
Kies de optie die bij jouw situatie past, afhankelijk van hoeveel geld je direct beschikbaar hebt. Het belangrijkste is dat je kunt bewijzen dat alles op tijd is ontvangen. Voor een bankgarantie vraag je deze aan bij je bank met de koopakte erbij. De bank stuurt de garantie naar de notaris. Als je kiest voor een waarborgsom, volg dan de instructies van de notaris en gebruik de juiste betalingsreferentie.
Koop je een nieuw huis terwijl je oude woning nog niet verkocht is? Dan is het belangrijk dat alles goed op elkaar aansluit. Je wilt niet met dubbele lasten zitten of onverwachte problemen krijgen. Denk aan het regelen van een overbruggingshypotheek, duidelijke afspraken over verkoopvoorbehoud, het afhandelen van je bestaande hypotheek en het plannen van je geldstromen. Door alles goed te regelen, voorkom je financiële stress.
Hoe je je verhuizing regelt, bepaalt of het haalbaar is en wat het je kost. Je moet nadenken over wanneer beide woningen worden overgedragen, in welke volgorde dit gebeurt, of je genoeg eigen geld hebt en welke documenten de notaris nodig heeft. Vraag vooraf schriftelijke bevestigingen van je bank over overbruggingsmogelijkheden, verhuisregelingen en eventuele boeterente. Zo weet je waar je aan toe bent en kom je niet voor verrassingen te staan.
Met een overbruggingshypotheek kun je alvast gebruikmaken van de verwachte overwaarde van je huidige woning. De bank kijkt naar het bedrag in het getekende contract en berekent wat je overhoudt na aftrek van je hypotheek en uitgaven. Hiervoor heb je verschillende documenten nodig:
Een verkoopvoorbehoud beschermt je tegen dubbele lasten als de verkoop van je huidige woning nog niet rond is. Of dit nodig is, hangt af van de woningmarkt, het bedrag dat je moet overbruggen en hoeveel risico je wilt nemen. In het koopcontract leg je duidelijke termijnen en voorwaarden vast. Bedenk wel dat een verkoopvoorbehoud je positie als koper kan verzwakken, omdat verkopers vaak liever kiezen voor een koper zonder voorbehoud.
Het moment waarop je je huidige hypotheek aflost, kan invloed hebben op boeterente en dubbele lasten. Controleer daarom vooraf wat de voorwaarden en kosten zijn bij aflossen. Kijk ook naar spaardelen of beleggingen die aan je hypotheek gekoppeld zijn en wat je mogelijkheden zijn om door te stromen of je hypotheek te verhogen. Vraag op tijd een aflosnota aan en kies een overdrachtsdatum die gunstig is om dubbele rente te vermijden. Zorg dat alle administratieve zaken op tijd geregeld zijn.
Soms kun je de rente van je huidige hypotheek meenemen naar je nieuwe woning en combineren met een nieuw leningdeel. Dit hangt af van de resterende looptijd, het bedrag dat nog openstaat, de tijd tussen verkoop en aankoop, en of de producten bij elkaar passen. Je oude rente neem je mee en vult deze aan met een nieuw deel tegen de huidige rente. De bank kijkt opnieuw naar je situatie, dus je inkomen en andere omstandigheden worden opnieuw beoordeeld.
Een goede planning van je geldstromen helpt problemen te voorkomen als je tijdelijk twee woningen hebt. Bedenk hoe lang de overlap duurt en houd rekening met extra kosten zoals rente, verzekeringen, energie en andere dubbele lasten. Zorg dat je weet wanneer je eigen geld beschikbaar is en wanneer je de opbrengst van de verkoop ontvangt. De maximale overbrugging bepaalt hoeveel je tijdelijk kunt lenen, dus neem dit mee in je planning.
Voor een soepele overgang tussen je oude en nieuwe woning heb je vier dingen nodig.
Met deze vier stappen houd je grip op het hele verhuisproces.
Een huis kopen draait om slimme keuzes maken. Je wilt je kansen vergroten zonder onnodige risico’s te nemen. Denk goed na over de afspraken die je maakt, welke termijnen je afspreekt en hoe je communiceert met iedereen die erbij betrokken is. Het gaat erom dat je de woning krijgt, maar niet vastloopt op afspraken die je niet kunt nakomen. Door de doorlooptijd in de gaten te houden, op tijd verlenging te vragen en vaste beslismomenten in te plannen, houd je grip op het proces.
De huizenmarkt gaat snel. Vaak moet je binnen een paar dagen beslissen of je een bod uitbrengt. Tegelijk wil je niet te veel risico nemen. Hoe ver je kunt gaan, hangt af van je eigen situatie. Maak daarom vooraf duidelijke afspraken met je hypotheekadviseur en taxateur over hoe lang alles duurt, hoe snel ze reageren en wanneer ze bereikbaar zijn. Weet ook wie je moet bellen als er iets misgaat, zodat je snel kunt handelen.
Voorbehouden in je bod bepalen je kansen en risico’s. Zonder voorbehouden maak je meer kans op de woning, maar als het misgaat, betaal je mogelijk een boete. Met voorbehouden ben je beter beschermd, maar je kans op de woning wordt kleiner. Je kunt ook kiezen voor alleen een financieringsvoorbehoud of kortere termijnen, waarmee je een middenweg vindt tussen zekerheid en kans.
Spreek termijnen af die haalbaar zijn. Kijk hoe lang hypotheekaanvragen en taxaties nu duren en tel daar een paar dagen bij op als buffer. Korte termijnen zijn vooral lastig als je een ingewikkelde inkomenssituatie hebt, Nationale Hypotheek Garantie wilt gebruiken of plannen hebt om te verbouwen. Dit soort zaken kosten vaak meer tijd.
Korte termijnen kunnen je positie versterken omdat je laat zien dat je snel kunt handelen, maar het risico dat je de deadline niet haalt wordt groter. Ruimere termijnen geven minder druk, maar kunnen je kansen op de woning verkleinen. Kies termijnen die passen bij een goed voorbereid dossier, zodat je kunt laten zien dat korte termijnen haalbaar zijn.
Een goede voorbereiding verkleint de kans op problemen. Laat vooraf je inkomen en BKR-registratie checken en zorg dat je dossier klaarstaat voordat je gaat bieden. Reserveer je taxateur en hypotheekadviseur alvast voor de periode waarin je ze nodig hebt. Houd een tweede geldverstrekker achter de hand. Plan een beslismoment drie dagen voor het aflopen van je termijn, zodat je nog kunt verlengen of de koop kunt terugdraaien als dat nodig is. Leg alle afspraken, verlengingen en belangrijke berichten schriftelijk vast met datum en tijd, zodat je altijd kunt aantonen wat er is afgesproken.