Een splitsingsakte is het officiële document waarin precies staat hoe een gebouw wordt verdeeld in aparte appartementen, wat van jou is en wat je samen met anderen deelt. In deze inleiding lees je waarom deze akte zo belangrijk is voor je rechten, je hypotheek en de regels in het gebouw. Benieuwd waar je op moet letten en hoe het zit met financiering en verbouwen? Lees dan snel verder.
Geschreven op 5 september 2025
Een splitsingsakte is een officieel document dat precies vastlegt hoe een gebouw is opgedeeld in afzonderlijke appartementen. Hierin staat waar jouw appartement begint en eindigt, welke delen privé zijn en welke je met anderen deelt. Ook vind je in de akte regels over het gebruik van je appartement, toewijzing van bijvoorbeeld dakterrassen of parkeerplaatsen, afspraken over geluid en huisdieren, en hoe de kosten worden verdeeld. De splitsingsakte bevat daarnaast een splitsingsplan met tekeningen die de grenzen van elk appartement aangeven; bij verschillen tussen tekening en werkelijkheid geldt altijd de tekening.
De verdeling van kosten gebeurt via breukdelen, gebaseerd op de grootte van je appartement en eventuele extra’s zoals een dakterras. In de splitsingsakte staat ook hoe de Vereniging van Eigenaars (VvE) werkt, welke delen gemeenschappelijk zijn en hoe besluiten worden genomen. Naast de splitsingsakte is er een reglement met dagelijkse regels voor gebruik, onderhoud en besluiten binnen de VvE. De splitsingsakte en het plan moeten worden ingeschreven bij het Kadaster; pas dan is de splitsing officieel en ontstaat de VvE automatisch.
Het is belangrijk om de splitsingsakte en bijbehorende tekeningen goed te controleren, vooral bij aankoop of verbouwing van een appartement. Fouten of onduidelijkheden in de akte, breukdelen of grenzen kunnen leiden tot problemen met de hypotheek, lagere waarde of strengere eisen van de bank. Aanpassingen aan het gebouw moeten altijd via een notariële wijzigingsakte en met toestemming van de VvE en de bank worden geregeld.
Wil je een appartement kopen of je eigen woning splitsen? Dan krijg je te maken met de splitsingsakte. Dit officiële document beschrijft precies hoe het gebouw is opgedeeld in afzonderlijke appartementen. Hierin lees je waar jouw appartement begint en eindigt, wat je privé mag gebruiken en welke delen je met anderen deelt.
De splitsingsakte omschrijft het hele pand, bevat een lijst van alle appartementsrechten en maakt duidelijk wat privé en wat gemeenschappelijk is. Je vindt er ook regels over het gebruik van je appartement (zoals wonen of werken), wie welk dakterras of parkeerplaats mag gebruiken, afspraken over geluid of huisdieren en hoe de kosten worden verdeeld. Ook staat erin wat er gebeurt als iemand zich niet aan de regels houdt.
Het splitsingsplan bestaat uit tekeningen die exact aangeven waar jouw appartement zich bevindt. Op deze tekeningen zie je doorgetrokken lijnen voor de grenzen van je woning, kleuren en arceringen voor verschillende ruimtes en symbolen voor bijvoorbeeld leidingen. Stippellijnen geven uitsparingen of uitstekende delen aan.
Belangrijk om te weten: als er een verschil is tussen de tekening en de werkelijkheid, geldt altijd de tekening. In het plan staat ook wie eigenaar is van vloeren, plafonds en balkons. Zo weet je precies waar je aan toe bent.
Je vraagt je misschien af hoe de kosten worden verdeeld. Dit gebeurt via breukdelen. Die geven aan welk deel van de gezamenlijke uitgaven jij betaalt. Meestal hangt dit af van de grootte van je appartement, maar soms tellen extra’s zoals een dakterras ook mee.
Hieronder zie je een voorbeeld van zo’n verdeling:
| Appartement | Oppervlakte | Breukdeel | Bijzonderheden |
|---|---|---|---|
| Appartement 1 | 80 m² | 340/1000 | – |
| Appartement 2 | 120 m² | 660/1000 | Dakterras |
| Privé | Gemeenschappelijk |
|---|---|
| Woning | Fundering |
| Dakterras* | Dragende muren |
| Parkeerplaats* | Gevels |
| Berging* | Dak |
| – | Trappenhuis |
| – | Galerij |
| – | Installaties |
*Alleen als expliciet vermeld in de akte.
Stel: je hebt een appartement van 80 m² en je buurman een van 120 m² met dakterras. Dan kan het zijn dat jij 340/1000 van de kosten betaalt en je buurman 660/1000. Alles binnen de lijnen op de tekening is van jou. Wat daarbuiten valt, is meestal van iedereen samen. Alleen als de akte anders bepaalt, wijkt dit af.
Naast de splitsingsakte is er een reglement. Hierin staan de dagelijkse regels voor gebruik, onderhoud en besluiten binnen de VvE. Door de jaren heen zijn er verschillende modelreglementen verschenen:
Let op: wat in de splitsingsakte staat, gaat altijd voor op het modelreglement.
Een splitsing is pas officieel als de akte en het plan zijn ingeschreven bij het Kadaster. Hoe gaat dat in zijn werk?
Zodra de splitsingsakte is ingeschreven, ontstaat de Vereniging van Eigenaars (VvE) automatisch. De naam van de VvE komt uit de akte. In de akte staat ook wat de VvE precies doet, hoe de kosten worden verdeeld en welke delen gemeenschappelijk zijn.
De VvE moet bestuurders inschrijven bij de Kamer van Koophandel en een administratie bijhouden. Hierin staan alle eigenaren, adressen en een register van vergaderingen en besluiten.
Koop je een appartement? Dan sluit je een lening af op jouw appartementsrecht. De bank gebruikt niet het hele gebouw als onderpand, maar alleen jouw woning en jouw deel van de gezamenlijke ruimtes. Bij verkoop blijft het gebouw staan; alleen het eigendom van jouw appartement verandert.
Je onderpand bestaat uit twee delen: je eigen woning (zoals woonkamer en slaapkamer) en je aandeel in de gezamenlijke delen (zoals lift, trappenhuis en fundering). In de hypotheekakte staat precies om welk appartement het gaat, met het en rechten. De bank kan alleen aanspraak maken op jouw appartementsrecht, niet op andere appartementen.
Wordt een gebouw opgedeeld in appartementen? Dan moeten bestaande leningen worden aangepast. De zekerheden die eerst op het hele gebouw rustten, worden dan verdeeld over de nieuwe appartementsrechten.
Dit kan op verschillende manieren. Soms wordt de oude lening volledig doorgehaald en opnieuw ingeschreven op de nieuwe appartementsrechten. In andere gevallen wordt alleen het deel dat niet meer onder de zekerheid valt, doorgehaald. De volgorde van rechten blijft gelijk, zodat oudere rechten hun voorrang behouden. De geldverstrekker moet altijd akkoord gaan met deze omzetting. Zonder deze aanpassing zijn de nieuwe appartementsrechten niet goed gedekt, wat problemen kan geven bij verkoop of het afsluiten van een nieuwe lening.
Bij een gedwongen verkoop wordt de opbrengst in een vaste volgorde verdeeld. Eerst worden de verkoopkosten betaald, daarna komen oudere lasten aan bod. Vervolgens worden schulden aan de Vereniging van Eigenaren voor achterstallige servicekosten voldaan. Daarna wordt de lening afgelost volgens de volgorde van inschrijving. Wat daarna nog overblijft, gaat naar rechthebbenden met een lagere rang.
Wil je een appartement kopen? Dan kijkt de bank goed naar de Vereniging van Eigenaren. Ze willen zeker weten dat de VvE goed functioneert. Daarom vragen ze bijvoorbeeld een uittreksel van het bestuur bij de KvK, de opstalverzekering, de jaarrekening, een bankafschrift van het reservefonds en een onderhoudsplan voor minstens tien jaar. Ook willen ze weten wat de maandelijkse bijdragen zijn en of iedereen op tijd betaalt.
Soms krijg je direct een ‘nee’ op je hypotheekaanvraag. Bijvoorbeeld als de VvE niet actief is, er geen verzekering of reservefonds is, er geen onderhoudsplan bestaat, veel mensen hun bijdrage niet betalen of als onduidelijk is wie verantwoordelijk is voor onderhoud. Banken vinden dat te risicovol.
Hoe beter de VvE functioneert en hoe duidelijker de papieren zijn, hoe makkelijker je een hypotheek krijgt en hoe lager je rente kan zijn. Een goed draaiende VvE betekent minder risico voor de bank.
Banken werken vaak met verschillende groepen. Bij een complete en gezonde VvE zonder problemen kun je maximaal lenen zonder extra kosten. Zit er wat minder geld in het reservefonds maar is er wel een plan om dat op te lossen? Dan kun je meestal iets minder lenen met een iets hogere rente. Bij achterstallig onderhoud, betalingsproblemen of onduidelijke regels wordt het maximale leenbedrag flink lager, betaal je meer rente of wordt je aanvraag afgewezen.
Problemen ontstaan vaak door onduidelijke afspraken over wie wat mag gebruiken, tegenstrijdig informatie in documenten of een verouderd reglement waarin belangrijke zaken niet goed zijn vastgelegd.
De taxateur bepaalt de waarde van je appartement door te kijken naar de akte, het reglement en informatie van de VvE. Hij onderzoekt de juridische kant, meet je woning volgens de officiële norm en gebruikt informatie over onderhoud en financiën om de waarde en risico’s in te schatten.
Tijdens de taxatie controleert hij of alles klopt met de officiële documenten, meet hij de woning op en bekijkt hij of je eigen rechten hebt op bijvoorbeeld een balkon of parkeerplaats. Ook de staat van de gemeenschappelijke delen en de financiële reserves worden beoordeeld. Bijzonderheden zoals erfpacht krijgen ook aandacht.
Al deze punten bepalen de uiteindelijke waarde. Bij juridische onduidelijkheden kan de waarde lager uitvallen. In het taxatierapport staat een risicoparagraaf die beschrijft hoe verkoopbaar je appartement is en welke risico’s er zijn. Dit beïnvloedt weer hoeveel je kunt lenen voor je appartement.
De splitsingsakte en de tekeningen vormen de juridische basis van je appartement. Hierin staat precies welke rechten en plichten je hebt. Voor een goede hypotheek is het belangrijk dat je dossier compleet is en dat alle documenten in de juiste volgorde zitten. De documenten die bij het Kadaster zijn ingeschreven, zijn altijd doorslaggevend.
De meest betrouwbare bron voor deze documenten is het Kadaster. Hier kun je via het Kadastraal Bericht Object en het A-nummer (appartementsindex) de splitsingsakte, wijzigingsakten en tekeningen opvragen. Een notaris kan gewaarmerkte kopieën en de volledige geschiedenis leveren. De VvE heeft vooral reglementen, besluiten en het huishoudelijk reglement.
Lees alle documenten in de juiste volgorde door: begin bij de basisakte en daarna alle wijzigingen. Controleer of de tekeningen kloppen met wat er in de akte staat, of de kamerindeling en grenzen overeenkomen, en of alle breukdelen samen optellen tot 1 of 1000. Let erop dat dezelfde termen overal hetzelfde worden gebruikt. Fouten komen vaak voor, zoals vergeten aanpassingen in de breukdelentabel, verschillen tussen tekeningen en tekst, of het gebruik van een verkeerd modelreglement.
Als de werkelijke situatie anders is dan wat er in de akte staat, kan dat gevolgen hebben voor je hypotheek. Verplaatste dragende muren zorgen vaak voor vertraging of een lagere waarde. Als gemeenschappelijke delen zoals gangen of daken zonder officiële wijziging aan één eigenaar zijn gegeven, moet dit eerst worden rechtgezet. Samengevoegde of gesplitste appartementen zonder officiële wijziging kunnen leiden tot afwijzing of een lagere maximale hypotheek. Ook het verplaatsen van badkamers, keukens of leidingen buiten je eigen grenzen zorgt voor extra risico’s. Banken stellen dan vaak extra voorwaarden of waarderen het appartement lager.
Is de akte niet goed ingeschreven bij het Kadaster? Dan kun je geen hypotheek krijgen en is het eigendom niet goed overdraagbaar. Ook blijft onduidelijk waar de grenzen van je rechten liggen. Dit los je op door de juiste akte en tekeningen opnieuw in te schrijven, eventueel met een verbeterakte en extra bewijsstukken of een landmeting. Pas als het Kadaster de inschrijving bevestigt, kun je verder.
Oude modelreglementen zorgen voor onduidelijkheid en vergroten het risico voor banken. Vaak ontbreken duidelijke afspraken over onderhoud van balkons en daken, online vergaderen, verzekeringen of handhaving. Dit kan leiden tot strengere eisen van banken, zoals het aanpassen van het reglement of het toevoegen van extra afspraken aan het koopcontract.
Fouten in de breukdelentabel of onduidelijke grenzen tussen privé en gemeenschappelijke delen maken het lastig om te weten wie waarvoor betaalt en wat je mag gebruiken. Een penthouse met een te laag breukdeel voor het gebruik van de liftmachinekamer kan bijvoorbeeld zorgen voor te weinig geld voor onderhoud. Onduidelijkheid over buitenruimtes leidt tot discussies over gebruik en onderhoud. Problemen met leidingschachten zorgen voor conflicten bij storingen. Dit soort onduidelijkheden zorgen voor een lagere waarde en strengere eisen in het koopcontract.
Aanpassingen die niet in een wijzigingsakte zijn vastgelegd, hebben geen juridische waarde. Denk aan het privatiseren van galerijen, het maken van dakterrassen, het dichtmaken van balkons, het samenvoegen van bergingen of het verplaatsen van entrees. Als het aantal vierkante meters of het gebruik niet klopt met wat in de akte staat, leidt dit tot een lagere waarde, extra voorwaarden of uitstel van je hypotheek tot alles officieel is geregeld.
Wil je de indeling van een appartementencomplex veranderen? Dan moet dat via een notariële wijzigingsakte. Hiermee pas je de oorspronkelijke verdeling van het gebouw aan. Soms wordt er een extra laag toegevoegd, bijvoorbeeld als parkeerplaatsen apart worden verdeeld van de woningen. Deze ondersplitsing krijgt eigen regels en aparte afspraken over beheer en onderhoud.
De Algemene Ledenvergadering (ALV) moet akkoord gaan met elke verandering, volgens de regels in het splitsingsreglement. De notaris controleert of alles volgens de regels is gegaan. Banken moeten ook akkoord geven, omdat hun belangen kunnen veranderen. Zijn er meerdere hypotheekverstrekkers? Dan moet ieder van hen apart akkoord geven. Soms is een nieuwe hypotheek nodig, bijvoorbeeld als de verdeling van de kosten verandert, als er nieuwe rechten bijkomen of verdwijnen, of als het onderpand anders wordt verdeeld. Deze afspraken zorgen ervoor dat ieders rechten goed beschermd blijven.
Bij een ondersplitsing komt er een extra laag in de structuur van het gebouw. Het hoofdappartementsrecht wordt verder opgedeeld, met een eigen vereniging en regels. De verdeling in de hoofdvereniging blijft hetzelfde, maar binnen de ondersplitsing komt een aparte verdeling, stemverhouding en verdeling van de kosten.
Een voorbeeld: parkeerplaatsen die apart worden onderverdeeld. De kosten voor het parkeerdek worden dan via de ondervereniging verdeeld, terwijl kosten voor het dak en de gevel via de hoofdvereniging lopen. Je hebt in beide verenigingen stemrecht, maar over verschillende onderwerpen.
Hieronder zie je een overzicht van de kosten als je de indeling wilt aanpassen:
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Notaris | €3.000 – €10.000 |
| Landmeter/tekeningen | €2.000 – €8.000 |
| Inschrijving Kadaster | €300 – €1.200 |
| Juridisch advies | €2.000 – €7.500 |
| Taxaties/banktoestemming | €500 – €3.000 p.p. |
De grootste uitdagingen zijn vaak het regelen van voldoende opkomst bij de ALV, wachten op goedkeuring van banken, het uitwerken van de nieuwe indeling en de verwerkingstijd bij het Kadaster (meestal 2 tot 6 weken). Het hele proces kan daardoor enkele maanden duren.
Veel reglementen bevatten ook regels over verhuur, zoals een minimale verhuurperiode of het verbod op kamerverhuur. Daarnaast zijn er vaak afspraken over geluid, huisdieren, opslag en parkeren. Deze regels bepalen je mogelijkheden, dus lees ze goed door voordat je een appartement koopt.
Wil je iets veranderen aan de constructie, gevel of installaties van het gebouw? Dan heb je toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaren. Denk aan het weghalen van een dragende muur of het plaatsen van nieuwe kozijnen. Meestal moet je dan bouwtekeningen, berekeningen en een plan laten zien. Soms zijn er ook extra rapporten nodig, bijvoorbeeld over geluid of ventilatie. De VvE controleert of je plannen veilig zijn en binnen de regels van het gebouw passen. Zo blijft het gebouw in goede staat en voorkom je problemen met buren.
Er zijn ook zaken buiten de VvE die invloed hebben op het gebruik of de verkoop van je appartement. Een erfdienstbaarheid betekent dat iemand anders recht heeft op bijvoorbeeld een pad over jouw grond. Bij erfpacht betaal je voor het gebruik van de grond en gelden er vaak extra voorwaarden. Soms zijn er ook regels dat je zelf in het appartement moet wonen of dat je het niet direct mag verkopen. Dit soort afspraken kunnen je beperken en zorgen voor extra lasten, zoals erfpacht. Hypotheekverstrekkers kijken ook naar deze punten bij je aanvraag. Zorg dus dat je deze zaken goed uitzoekt voordat je een appartement koopt.