Een energielabel is verplicht als je een huis koopt. Het laat zien hoe energiezuinig je nieuwe woning is en kan invloed hebben op je hypotheek en de voorwaarden. In dit artikel lees je hoe het energielabel werkt, waar je op moet letten bij het kopen van een huis, en hoe je met een goed label extra kunt lenen of korting krijgt op je hypotheek.
Geschreven op 5 september 2025
Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is, met klassen van A tot en met G. Een erkende adviseur beoordeelt onder andere isolatie, verwarming, ventilatie en zonnepanelen. Het label is verplicht bij verkoop en wordt geregistreerd in EP-Online, waar je het kunt controleren op geldigheid en details als labelklasse, registratienummer en geldigheidsdatum. Zonder geldig label riskeer je als verkoper een boete, maar de verkoop kan wel doorgaan.
Een goed energielabel heeft invloed op je hypotheek. Met een label A of hoger kun je bij sommige geldverstrekkers betere voorwaarden of rentekorting krijgen. Ook kun je extra lenen voor energiebesparende maatregelen, vaak via een bouwdepot of Energie(bespaar)Budget. Met NHG mag je soms meer lenen voor verduurzaming, mits je de uitgaven en het resultaat aantoont. De bank gebruikt het energielabel en een taxatierapport om je leenruimte te bepalen.
Subsidies zoals ISDE en SEEH kun je combineren met je hypotheek en depot, mits je de geldstromen en bewijsstukken goed scheidt. Eerst betaal je uit het depot, daarna vraag je subsidie aan en gebruik je de uitkering voor aflossing of resterende kosten. Een goede voorbereiding, duidelijke offertes en een gevalideerd taxatierapport zorgen ervoor dat je optimaal profiteert van de voordelen van een goed energielabel bij aankoop en financiering van je huis.
Wil je weten hoe energiezuinig een huis is? Daarvoor is het energielabel. Dit label geeft aan hoe zuinig een woning is, van A tot en met G. A is het beste, maar er zijn ook A+, A++ en zelfs A+++. Een erkende adviseur stelt het label vast. Die beoordeelt onder andere de isolatie, verwarming, ventilatie en andere installaties in je huis.
Het energielabel wordt geregistreerd in EP-Online, de landelijke database. Elk label krijgt een uniek nummer en een geldigheidsdatum.
Wil je een huis kopen? Dan is het energielabel verplicht. De verkoper moet het label tonen zodra het huis te koop staat, bijvoorbeeld op Funda. Ook bij de notaris moet het label aanwezig zijn. Een label is 10 jaar geldig. Je kunt altijd controleren of een label echt is door het registratienummer op te zoeken in EP-Online. Is er geen geldig label? Dan kun je een erkende adviseur inschakelen om een nieuw label te laten opstellen.
Een energielabel laat zien hoe energiezuinig een huis is. De adviseur beoordeelt verschillende onderdelen:
Het label geeft aan hoeveel fossiele energie het huis jaarlijks gebruikt per vierkante meter (kWh/m².jr). Ook zie je BENG-indicatoren, die de energiezuinigheid tonen. Alleen labels met een uniek nummer in EP-Online zijn geldig. Oude VEL-verklaringen zijn niet meer geldig.
Er zijn uitzonderingen, zoals:
Deze hoeven niet altijd een label te hebben. Heeft de verkoper geen geldig label terwijl dat wel verplicht is? Dan kan er een boete volgen. De verkoop kan wel doorgaan, maar het risico ligt bij de verkoper. In het koopdossier moeten altijd het registratienummer en de geldigheidsdatum staan.
Wil je weten of een energielabel echt en geldig is? Zoek het op in EP-Online, de officiële database. Je zoekt op adres of BAG-ID (een uniek nummer voor elk gebouw). Controleer of de labelklasse, het registratienummer, de registratiedatum en de geldigheidsdatum overeenkomen met de ontvangen gegevens.
Let ook op de gebruiksoppervlakte en het gebouwtype in EP-Online. Die moeten overeenkomen met de gegevens in de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en de verkoopbrochure. Zie je verschillen? Noteer deze met datum en bron. Bewaar het EP-rapport (PDF), een schermafdruk van EP-Online en eventuele afwijkingen in je dossier. Zo heb je bewijs van wat je hebt gecontroleerd en wanneer.
Hieronder vind je een handige tabel met de belangrijkste gegevens die je moet controleren:
| Gegevens | Waar controleren | Moet overeenkomen met |
|---|---|---|
| Labelklasse | EP-Online | Verkoopbrochure |
| Registratienummer | EP-Online | Labelrapport |
| Registratiedatum | EP-Online | Labelrapport |
| Geldigheidsdatum | EP-Online | Labelrapport |
| Gebruiksoppervlakte | EP-Online | BAG/Verkoopbrochure |
| Gebouwtype | EP-Online | BAG/Verkoopbrochure |
Controleer de registratiedatum en vervaldatum in het EP-rapport. Loopt het label binnen drie maanden af? Noteer dit als aandachtspunt. Een verlopen label is niet geldig en moet vernieuwd worden. Zo voorkom je problemen bij de overdracht.
Heb je geen definitief energielabel ontvangen? Vraag het op bij de verkoper of makelaar. Je kunt bijvoorbeeld zeggen: “Graag ontvang ik het definitieve energielabelrapport (PDF) inclusief EP-Online registratienummer en registratiedatum. Voorlopige of indicatieve labels volstaan niet.” Vraag ook om de EP-Online-link zodat je zelf kunt controleren. Bewaar het rapport in je dossier onder een duidelijke naam, bijvoorbeeld “EL_[adres]_EPnr.pdf”.
Is er geen geldig energielabel? Dan kun je een nieuw label laten opstellen door een erkende EP-adviseur. Het hele proces duurt meestal twee tot vier weken.
Hieronder zie je in een tabel hoe lang elke stap ongeveer duurt:
| Stap | Duur |
|---|---|
| Adviseur kiezen | 1-3 dagen |
| Afspraak opname | 1-2 weken |
| Label berekenen | 2-5 dagen |
| Registratie EP-Online | Zelfde dag |
Je ontvangt dan direct het registratienummer en het PDF-rapport.
Kies een adviseur die bevoegd is om energielabels op te stellen. Let op het BRL 9500-certificaat met scope W (woningen). Controleer of het bedrijf gecertificeerd is en of de adviseur geregistreerd staat als EPA-W. Vraag naar het KvK-nummer en referenties. Controleer of rapportlevering en EP-Online-registratie bij de prijs zijn inbegrepen.
De adviseur moet overal bij kunnen: dak, vloeren, kruipruimte, spouwmuren, isolatie, ramen, deuren, ventilatie, cv-ketel, warmtepomp, boiler, zonnepanelen en de meterkast. Zorg dat alles toegankelijk is en leg belangrijke papieren klaar, zoals facturen van isolatie of installaties.
Goede documentatie maakt het makkelijker. Verzamel facturen van isolatie en installaties (als PDF), maak foto’s van productlabels, verzamel datasheets en verklaringen van de uitvoerder. Ook tekeningen en foto’s met datum zijn nuttig. Noteer: adres, plek in de woning, merk en type, hoeveelheden (vierkante meters, kubieke meters, kWp voor zonnepanelen) en isolatiewaarden (Rd of U-waarden).
Meestal krijg je eerst een concept te zien. Controleer goed: kloppen de gebruiksoppervlakte, het gebouwtype, de installatietypes, isolatiewaarden, het vermogen van zonnepanelen, de labelklasse en de BENG-samenvatting? Is alles correct? Geef dan schriftelijk akkoord. Daarna wordt het label geregistreerd in EP-Online en .
Bewaar het definitieve energielabelrapport op een vindbare plek. Gebruik een duidelijke bestandsnaam, bijvoorbeeld “EL_[postcode-nummer]_[Straat_Huisnummer]_[EPnummer]_[JJJJMMDD].pdf”. Zet het in een map “01_Energielabel” in je koopdossier. Het registratienummer moet in de bijlage van de koopakte en in de overdrachtschecklist voor de notaris.
Het energielabel speelt een belangrijke rol bij het afsluiten van een hypotheek. Veel geldverstrekkers kijken naar het label om te bepalen welke voorwaarden je krijgt.
Heb je een huis met energielabel A? Dan kun je bij sommige geldverstrekkers betere hypotheekvoorwaarden krijgen.
Energielabel A betekent dat een woning zeer energiezuinig is. Dit is een van de beste labels, samen met A+, A++ en A+++.
Met een goed energielabel kun je bij sommige geldverstrekkers extra geld lenen voor verduurzaming of krijg je andere gunstige voorwaarden.
Een woning met energielabel A+++ is zeer energiezuinig en vaak bijna energieneutraal. Dit is het beste label dat je kunt krijgen.
Wil je je huis verbeteren? Dan kun je bij het afsluiten van een hypotheek verschillende voordelen krijgen. Denk aan extra leenruimte, lagere rentes en soms zelfs de mogelijkheid om meer dan 100% van de woningwaarde te financieren. Er zijn drie manieren waarop dit kan:
Elke optie heeft eigen voorwaarden en vereist bepaalde documenten.
Je kunt bovenop je gewone hypotheek extra geld lenen voor energiebesparende verbeteringen. Dit bedrag komt in een bouwdepot of Energie(bespaar)Budget en is alleen te gebruiken voor goedgekeurde verbeteringen zoals zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp. Hoeveel je extra kunt lenen verschilt per bank. Het geld krijg je pas als je bewijst dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd, bijvoorbeeld met rekeningen en foto’s. Gebruik je het depot niet binnen de afgesproken tijd? Dan vervalt het resterende bedrag of wordt het automatisch afgelost op je hypotheek.
Met NHG kun je normaal tot 100% van de woningwaarde lenen. Voor energiebesparende verbeteringen mag je meer lenen, zolang het extra bedrag naar verduurzaming gaat. Dit geld komt in een depot en je moet de werkzaamheden binnen de NHG-termijn afronden. Achteraf moet je kunnen aantonen dat het geld daadwerkelijk aan energiebesparende verbeteringen is besteed, bijvoorbeeld met rekeningen en een nieuw energielabel.
Wil je extra lenen voor verduurzaming? Begin dan met het plannen van de gewenste verbeteringen en het opvragen van offertes. Daarna controleer je hoeveel extra ruimte er is volgens de regels en wat je bank maximaal toestaat. Een taxateur bepaalt de waarde van je woning na de geplande verbeteringen. Vervolgens vraag je het bouwdepot aan en leg je de afspraken vast. Tijdens de uitvoering lever je rekeningen aan voor uitbetaling. Tot slot rond je alles af binnen de afgesproken termijn.
Huizen met een goed energielabel (A tot en met A+++) of plannen om te verduurzamen, krijgen vaak rentekorting. Heb je al een goed label, dan krijg je de korting direct. Wil je het label verbeteren, dan kun je een voorwaardelijke korting krijgen als je binnen een bepaalde tijd het hogere label behaalt. Meestal hoort daar een depot bij en moet je na afloop bewijzen dat je het label hebt gehaald. Lukt dat niet, dan vervalt de korting.
Rentekorting op basis van energielabel werkt op twee manieren. Soms wordt de korting verwerkt in je risicoklasse, waarbij een beter label zorgt voor een lagere rente-opslag. Andere banken hanteren aparte tarieven per energielabel. Verbeter je het label, dan kan je rente opnieuw worden beoordeeld volgens de voorwaarden van je bank.
Voor een hypotheek met verduurzamingsvoordelen heb je verschillende documenten nodig. Denk aan een definitief energielabel of verduurzamingsplan, offertes voor de geplande verbeteringen en een depotovereenkomst. In de offerte moeten alle voorwaarden en termijnen duidelijk staan. Na de werkzaamheden lever je rekeningen, foto’s, een nieuw labelrapport en een opleververklaring aan. Alleen met volledige en tijdige bewijzen behoud je de voordelen.
Wil je rentevoordeel? Vergelijk eerst verschillende aanbieders en hun voorwaarden voor groenhypotheken. Verzamel daarna alle benodigde documenten, zoals het energielabel of verduurzamingsplan. Kies een rentevastperiode en risicoklasse, rekening houdend met het effect van het depot op je lening. Leg alle kortingsvoorwaarden vast in de offerte. Lever tot slot binnen de gestelde termijn alle bewijzen aan om de korting definitief te maken.
Een taxatie laat zien wat je huis nu waard is en wat het waard kan worden als je energiebesparende maatregelen neemt. Het energielabel is een goed begin, maar uiteindelijk bepaalt de taxateur de waarde. Die waarde is belangrijk voor hoeveel je kunt lenen en of je geld mag reserveren voor verbouwingen. De taxateur kijkt naar je plannen en offertes, niet alleen naar het label.
Een beter energielabel maakt je huis aantrekkelijker. Kopers zijn vaak bereid meer te betalen voor lagere energiekosten en meer comfort. De taxateur vertaalt je verduurzamingsplannen naar een hogere waarde, maar alleen als ze haalbaar zijn en je bewijs hebt, zoals offertes en een planning. De taxateur moet duidelijk maken waarom de maatregelen de waarde verhogen, inclusief aannames over uitgaven en tijd.
Het taxatieproces voor energiebesparende maatregelen bestaat uit vier stappen. Eerst kijkt de taxateur hoe de energiezuinigheid de waarde beïnvloedt. Daarna wordt bepaald wat er in het taxatierapport moet komen. Vervolgens gebruikt de bank deze informatie om je leenruimte te berekenen. Tot slot is er een stappenplan voor een vlot proces. Zo zorg je dat alles van plan tot financiering goed geregeld is.
De energiezuinigheid van een huis wordt steeds belangrijker voor wat mensen willen betalen. Kopers letten op lagere energierekeningen, meer comfort, toekomstbestendigheid en nieuwe regels. Hoeveel dit uitmaakt hangt af van het type huis, de buurt, het prijssegment en de marktvraag. Een nieuw huis in een dure wijk reageert anders op verduurzaming dan een ouder huis in een goedkopere buurt.
Je taxatierapport moet duidelijk zijn en alle informatie bevatten die nodig is voor je hypotheekaanvraag. Denk aan het huidige energielabel, een beschrijving van de geplande maatregelen, kostenramingen, aannames van de taxateur, de waarde nu en na verbetering, de planning en bijlagen zoals offertes. Zonder deze gegevens kan de bank niet beoordelen of je plannen haalbaar zijn en hoeveel ruimte er is voor de verbouwing.
Een goede voorbereiding voorkomt vertraging. Kies een taxateur met ervaring in verduurzaming, lever je plannen en offertes aan, laat de taxateur het huis bekijken en de markt analyseren, controleer het concept, laat het rapport valideren en ontvang het definitieve rapport. Door deze stappen goed te plannen, voorkom je dat je hypotheekofferte verloopt terwijl je nog wacht op papierwerk.
De taxateur kijkt naar het effect van een beter energielabel en de uitvoerbaarheid van je plannen. Alleen maatregelen die controleerbaar zijn en waarvan de uitgaven en baten duidelijk zijn, tellen mee. De aannames moeten goed onderbouwd zijn. Maatregelen zonder bewijs of met onzekere uitkomsten worden niet meegenomen, omdat de bank zekerheid wil.
Zoek een taxateur die ervaring heeft met energiebesparende maatregelen. Let op ervaring met vergelijkbare huizen, NWWI-registratie, doorlooptijd, bereidheid om twee waarderingen te maken en kennis van de lokale markt. Geef de taxateur een compleet overzicht van je plannen, zodat hij weet wat er verwacht wordt en een realistische planning kan maken.
Zorg voor bewijs van je plannen. Lever minimaal specificaties aan zoals merk en type, eigenschappen, hoeveelheden, uitgaven per onderdeel, locatie en planning. Dit kan in PDF, foto’s of datasheets. Hoe vollediger je informatie, hoe beter de taxateur de waarde kan inschatten.
Vraag expliciet om de waarde van je huis zoals het nu is én na uitvoering van de energiebesparende maatregelen. Bijvoorbeeld: “Graag marktwaarde vrij van huur en gebruik zoals het nu is én na uitvoering van bijgevoegde energiebesparende maatregelen, met aannames en tijdschema.” Zo weet de taxateur dat beide situaties moeten worden uitgewerkt.
Controleer of de omschrijving van de maatregelen klopt met de offertes, of de bedragen overeenkomen met wat je wilt lenen, of de bron duidelijk is en of de planning haalbaar is. Corrigeer eventuele verschillen voordat je de aanvraag indient. De bank vergelijkt alle documenten, dus alles moet kloppen.
Validatie is verplicht voor je hypotheek. Dien het rapport in bij een validatie-instituut, doorloop eventuele herstelrondes en ontvang de validatiecode. Houd rekening met de doorlooptijd, zodat je het gevalideerde rapport hebt voordat je hypotheekofferte verloopt. Start dit proces op tijd, want validatie kan enkele weken duren.
Met subsidies kun je de uitgaven voor energiebesparende maatregelen flink verlagen. Een depot zorgt ervoor dat de rekeningen direct betaald worden, terwijl de subsidie pas later wordt uitgekeerd. Die subsidie kun je vervolgens gebruiken om een deel van je lening af te lossen of om resterende uitgaven te betalen. Het is verstandig om goed te kijken naar de verschillende regelingen, hoe je ze het beste kunt combineren en wat de slimste volgorde is. Ook is het belangrijk om de administratie goed op orde te houden.
Je kunt verschillende subsidies combineren met een depot, zoals de ISDE, SEEH, lokale regelingen van de gemeente en het Warmtefonds. De volgorde waarin je alles regelt, is belangrijk. Zorg eerst dat je aan alle voorwaarden voldoet, gebruik het depot om de uitgaven voor te schieten, vraag de subsidie aan zodra alles klaar is en gebruik de uitkering daarna voor aflossing of eigen bijdrage. Door deze stappen te scheiden, houd je overzicht en voorkom je fouten.
De ISDE is bedoeld voor particulieren die hun huis willen verbeteren, bijvoorbeeld met een warmtepomp, zonneboiler of isolatie. Je moet dan wel aan bepaalde eisen voldoen, zoals het gebruik van erkende producten en installateurs. De SEEH is er voor Verenigingen van Eigenaren die samen verduurzamen. Gemeenten bieden soms extra subsidies of leningen. Het Nationaal Warmtefonds biedt leningen met een lage of zelfs geen rente voor mensen die hun huis energiezuiniger willen maken.
Het is belangrijk om geldstromen en bewijsstukken goed te scheiden. Het depot betaalt de rekeningen direct aan de uitvoerder. De subsidie vraag je achteraf aan en mag niet voor dezelfde uitgaven worden gebruikt als het depot. De subsidie kun je inzetten voor het aflossen van je lening of om openstaande uitgaven te betalen. De volgorde is: eerst betaalt het depot, daarna wordt alles opgeleverd, vervolgens vraag je de subsidie aan, krijg je de uitkering en verwerk je deze. Bewaar alle facturen, foto’s, productcertificaten en verklaringen van de uitvoerder goed.
Stap 1: Check subsidieregelingen en voorwaarden
Zorg dat je vooraf weet aan welke eisen je moet voldoen. Maak een overzicht per maatregel, bijvoorbeeld voor isolatiewaarden, productlijsten, erkende installateurs en de termijnen voor het aanvragen.
Stap 2: Leg subsidieproef offertes vast
Vraag offertes op waarin alle benodigde gegevens staan, zoals product-ID, merk, type, vermogen, afmetingen, isolatiewaarden en erkenning van de installateur.
Stap 3: Regel financiering
Kies de financiering die past bij jouw situatie. Kijk naar het soort maatregel, je inkomen, de looptijd en of je het depot en het Warmtefonds naast elkaar kunt gebruiken zonder dubbele financiering.
Stap 4: Laat taxatie na-waarde opnemen
Stuur de lijst met maatregelen en offertes mee bij de aanvraag en bewaar het taxatierapport waarin de waarde na verbetering staat vermeld.
Stap 5: Voer maatregelen uit volgens subsidie-eisen
Laat alles uitvoeren zoals afgesproken en verzamel alle documenten: facturen, foto’s van voor en na, productcertificaten en verklaringen van de installateur.
Stap 6: Dien subsidieaanvraag compleet en op tijd in
Dien je aanvraag in via de juiste portal en voeg alle benodigde bijlagen toe. Bewaar de ontvangstbevestiging goed.
Stap 7: Gebruik subsidie-uitkering correct
Vraag een aflosnota op, los extra af of betaal openstaande uitgaven. Leg vast dat het depot is afgesloten.
De regels voor het combineren van subsidies verschillen per regeling. De ISDE kun je combineren met een depot, de SEEH loopt via de VvE en staat los van je eigen hypotheek, en het Warmtefonds kan naast of in plaats van een hypotheek worden gebruikt. Je mag niet twee keer subsidie krijgen voor dezelfde uitgaven.