Een nieuwbouwwoning kopen betekent dat je veel moet regelen, van het tekenen van de koopovereenkomst tot het afsluiten van je hypotheek en het beheren van je bouwdepot. Als je alles goed op een rijtje zet, kom je niet voor verrassingen te staan en weet je precies waar je aan toe bent. In dit artikel lees je stap voor stap waar je op moet letten en hoe je alles handig aanpakt.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het kopen van een nieuwbouwwoning is een goede administratie essentieel. Verzamel alle belangrijke documenten, zoals de koop- en aannemingsovereenkomst, bijlagen, tekeningen en betalingsschema’s. Houd overzicht van uitgaven, betaalmomenten en bewijsstukken, en noteer per onderdeel de bedragen, betaalwijze en relevante data. Zo behoud je grip op het proces en voorkom je verrassingen tijdens de bouw en financiering.
De koopsom bestaat uit verschillende onderdelen, zoals grond, aanneemsom, stelposten, nutsaansluitingen en vergunningen. Extra kosten voor keuken, tuinaanleg of meerwerk vallen hier vaak buiten. Je betaalt in termijnen via een bouwdepot, waarbij je per bouwfase facturen en bewijsstukken aanlevert. Houd rekening met rente over opgenomen bedragen en depotrente over het resterende depot.
Tijdens de bouw heb je mogelijk dubbele lasten en moet je soms een overbruggingshypotheek regelen. Controleer of je in aanmerking komt voor NHG en let op de geldigheid van je offerte en rentevoorstel. Na oplevering sluit je het bouwdepot af, regel je de opstalverzekering en verzamel je alle belangrijke papieren, zoals het energielabel en garantiebewijzen, zodat je goed voorbereid je nieuwe woning betrekt.
Ga je een nieuwbouwwoning kopen? Zorg dan dat je administratie op orde is. Dit maakt je hypotheekaanvraag een stuk eenvoudiger. Je wilt precies weten welke documenten je nodig hebt, welke bedragen van toepassing zijn en wanneer je moet betalen. We lopen samen stap voor stap door het proces.
Begin met het verzamelen van alle essentiële documenten: de koop- en aannemingsovereenkomst, bijlagen, tekeningen, het bestek, meer- en minderwerk, garantiebewijzen en het betalingsschema. Zet op elk document de datum en je paraaf, zodat je altijd weet welke versie je gebruikt.
Maak een overzicht van je uitgaven. Noteer het bedrag inclusief btw, waar je het bedrag kunt vinden, wanneer je moet betalen, hoe je betaalt (bijvoorbeeld uit je hypotheek, bouwdepot of eigen geld) en welk bewijs je nodig hebt. Zo houd je grip op je financiën.
Weet wanneer er geld uit je bouwdepot vrijkomt en houd bij wat je al geregeld hebt. Bewaar ook alle garanties en informatie over het indienen van claims. Zo voorkom je verrassingen als er iets misgaat.
Loop elk artikel van je overeenkomst na. Zet alle verplichtingen om in concrete bedragen, termijnen en bewijsstukken. Verzamel alle bedragen in één duidelijk overzicht. Maak per artikel een checklist: wat moet je controleren, waar vind je de informatie, staat je paraaf erop en welke datum geldt?
Noteer alle betrokken partijen: namen, KvK-nummers, projectfase, kavel- of bouwnummer en Kadastergegevens. Leg duidelijk vast wat de koopsom of aanneemsom inhoudt, wat stelposten zijn, hoe meer- en minderwerk werkt, wat bouwrente is en wanneer de grond wordt geleverd.
Let op voorwaarden die de koop kunnen uitstellen of ontbinden, alle termijnen en garantie-eisen. Vul in je uitgavenoverzicht per onderdeel de naam in, het bedrag inclusief btw, eventuele prijswijzigingen, wanneer je moet betalen en welke depotcode erbij hoort.
Benieuwd wat er precies in de koopsom zit? Hieronder vind je een overzicht in tabelvorm. Zo zie je direct wat wel en niet inbegrepen is.
| Onderdeel | Inbegrepen | BTW-regel | Prijswijziging | Contractcode |
|---|---|---|---|---|
| Grond | Ja | Incl. belasting | Vast | Artikel 1 |
| Aanneemsom | Ja | Incl. btw | Mogelijk | Artikel 2 |
| Stelposten | Ja | Incl. btw | Variabel | Artikel 3 |
| Nutsaansluitingen | Ja | Incl. btw | Vast | Artikel 4 |
| Vergunningen | Ja | Incl. btw | Vast | Artikel 5 |
| Keuken/sanitair (boven basis) | Nee | n.v.t. | n.v.t. | Artikel 6 |
| Tuinaanleg | Nee | n.v.t. | n.v.t. | Artikel 7 |
| Erfafscheiding | Nee | n.v.t. | n.v.t. | Artikel 8 |
| Meerwerk | Nee | n.v.t. | n.v.t. | Artikel 9 |
| Vloeren/raambekleding | Nee | n.v.t. | n.v.t. | Artikel 10 |
Noteer per onderdeel het bedrag inclusief btw, waar je het kunt vinden (bestek, tekening of artikel) en hoe eventuele prijswijzigingen werken. Voor stelposten leg je vast wat de marges zijn, wat er gebeurt als je meer of minder uitgeeft, hoe je je keuzes vastlegt en wie mag goedkeuren. Maak een tabel met wat wel en niet inbegrepen is, welke btw-regels gelden, hoe prijswijzigingen werken en welke contractcode erbij hoort.
Je betaalt je nieuwbouwwoning in delen, volgens een schema. Hieronder zie je een voorbeeld van zo’n overzicht:
| Bouwstadium | Percentage | Betaaldatum | Depotcode |
|---|---|---|---|
| Fundering | 15% | 01-03-2024 | DEP01 |
| Casco | 25% | 15-04-2024 | DEP02 |
| Wind- en waterdicht | 30% | 01-06-2024 | DEP03 |
| Afbouw | 20% | 15-08-2024 | DEP04 |
| Oplevering | 10% | 01-10-2024 | DEP05 |
Zet alle bouwtermijnen, betaalmomenten en vervaldata om naar een helder betaalproces via je bouwdepot. Bepaal vooraf welke bewijsstukken je nodig hebt. Je overzicht bevat het percentage, het bouwstadium en de uiterste betaaldatum.
Voor factuurcontrole heb je bouwrapporten, foto’s of een verklaring nodig die bevestigt dat het werk volgens afspraak is uitgevoerd, plus een verwijzing naar je bouwnummer. De betaalroute loopt via je bouwdepot, met factuurnummer, bankrekeningnummer van de aannemer en betalingsgegevens.
Houd rekening met extra tijd voor verwerking door je bank, betaalmomenten en wanneer je moet herinneren of opschalen. Je stappenplan: ontvangst, controle, bewijscheck, goedkeuring, betaalopdracht en bevestiging.
Controleer altijd of de garantie klopt voor jouw bouwnummer. Leg alle voorwaarden, de procedure voor claims en de documenten die je bank nodig heeft vast. Je controlepunten zijn het certificaatnummer, project- en bouwnummer, versie van de voorwaarden en een samenvatting van de dekking.
Let op wanneer de garantie geldt: bij start bouw, bij faillissement, voor onderdelen met 5-6 jaar garantie en wat niet gedekt is. Noteer hoe je een claim indient: contactpersonen, termijnen en benodigde bewijzen.
Kijk wat je bank vraagt: een kopie van de verklaring bij de akte en eventuele standaardteksten. Leg vast waar je het certificaat bewaart, houd bij welke versie je hebt en koppel het aan je dossiernummers.
Beheer alle extra opties via een logboek met deadlines, factuurmomenten en koppeling aan je bouwdepot en begroting. Noteer per optie de omschrijving, offerte inclusief btw, deadline, levertijd en het effect op de planning.
Je logboek bevat een optienummer, status (concept, definitief of geweigerd), versienummer, akkoorddatum en wie mag tekenen. Voor betaling bepaal je het moment (bij akkoord, termijn of oplevering), factuurvereisten en depotcode.
Update je begroting door opnieuw te berekenen hoeveel ruimte je in je bouwdepot hebt, markeer waar je over je budget gaat en kijk of je extra geld nodig hebt. Bewaar alle e-mailbevestigingen, bijlagen en redenen voor wijzigingen.
Bereken het totaalbedrag (koopsom, bevestigd meerwerk en bijkomende kosten), bepaal hoeveel eigen geld je inbrengt en zorg op tijd voor het juiste renteaanbod met voldoende ruimte in je bouwdepot.
Je overzicht bevat de onderdelen van de koopsom, bevestigd meerwerk en bijkomende kosten zoals advieskosten, notariskosten, bouwrente tot het tekenen van de akte en aktekosten. Voor eigen geld noteer je het bedrag, waar het vandaan komt, wanneer je het naar de notaris moet overmaken en welke kosten je niet uit het bouwdepot betaalt.
Maak een versie van je hypotheekaanvraag met en zonder extra ruimte in je bouwdepot, inclusief offertedatum en geldigheidsduur. Zorg voor extra ruimte voor meerwerk, prijsstijgingen en voldoe aan alle acceptatie-eisen. Je einduitkomst bevat de benodigde hypotheek, omvang van je bouwdepot, hoeveel eigen geld je nog nodig hebt en alle belangrijke deadlines.
Bij een nieuwbouwwoning ontvang je je hypotheekbedrag niet in één keer, maar in delen tijdens de bouw. Je spreekt vooraf af wanneer je betaalt en wie waarvoor verantwoordelijk is. Je kiest een hypotheekvorm die bij je past en bepaalt of je één groot bouwdepot wilt of meerdere kleinere voor verschillende onderdelen. Ook leg je vast wie betalingen mag goedkeuren en hoe facturen aangeleverd moeten worden.
Voor je maandlasten bereken je de rente die je betaalt over opgenomen geld, de rente die je krijgt over het resterende depotbedrag, en hoeveel je achterhoudt voor onverwachte uitgaven.
Het proces loopt van je hypotheekaanvraag tot de eerste betaling aan de aannemer. Elke stap heeft eigen deadlines voor jou, de aannemer en de geldverstrekker. Je begint met je aanvraag, krijgt een rentevoorstel, daarna een bindend aanbod, gaat naar de notaris en dan wordt je bouwdepot actief.
Het depot wordt verdeeld in delen voor termijnbetalingen, extra werk en gemeentelijke kosten. Per onderdeel is duidelijk wie betalingen mag goedkeuren. Je regelt automatische incasso, bepaalt hoe facturen eruit moeten zien en welke gegevens verplicht zijn.
Je maandlasten bestaan uit de rente over het opgenomen bedrag min de rente die je krijgt over het depot. Er is ook een plan voor als er iets misgaat, zoals een afgekeurde factuur.
Je bouwdepot bestaat uit alle termijnbetalingen, goedgekeurd extra werk en een buffer voor onverwachte uitgaven. Voor elke betaling lever je de juiste papieren aan, zoals de factuur en het opleveringsbewijs. Op alle documenten moet je bouwnummer staan.
Na het uploaden worden je documenten gecontroleerd en bij goedkeuring wordt het geld overgemaakt. Er zijn duidelijke afspraken over hoe lang dit mag duren. Over het geld in je depot krijg je rente volgens een vaste formule, die automatisch wordt verrekend.
Voor elke declaratie staat precies beschreven wat je moet invullen en welke status je kunt verwachten.
Tijdens de bouw betaal je rente over het geld dat je al hebt gebruikt, maar je ontvangt ook rente over het bedrag dat nog in je depot staat. Het verschil hiertussen vormt je werkelijke rentekosten.
Je kunt een planning maken waarin je per maand ziet hoeveel geld je opneemt, hoeveel rente je betaalt, hoeveel depotrente je krijgt en wat je uiteindelijke maandlast wordt. Deze berekening kan per dag of per maand, afhankelijk van wanneer betalingen plaatsvinden.
Vooral bij grote termijnbetalingen kunnen je rentekosten tijdelijk stijgen. Het is verstandig om vooraf te bepalen wanneer deze betalingen vallen en hoeveel extra geld je dan nodig hebt. Met een rekenvoorbeeld kun je inschatten wat verschillende situaties financieel betekenen.
Tijdens de bouw heb je vaak dubbele woonlasten: je betaalt voor je huidige woning én de rentekosten van je nieuwbouw. Maak vooraf een overzicht van alle uitgaven om te zien of je dit aankunt.
Je huidige uitgaven zijn je hypotheek of huur, verzekeringen en servicekosten. Daarnaast komen de bouwrentekosten, verminderd met de depotrente, plus eventuele overbruggingskosten als je je huidige woning nog moet verkopen.
Bepaal hoeveel geld je minimaal op je rekening wilt houden en stel waarschuwingen in voor als je onder dat bedrag dreigt te komen. Met een maandelijks overzicht per uitgavencategorie houd je controle en kun je bijsturen waar nodig.
Is je huidige woning nog niet verkocht voordat je nieuwbouw klaar is? Dan heb je mogelijk een overbruggingshypotheek nodig. Deze lening is gebaseerd op de overwaarde van je huidige woning: het verschil tussen de marktwaarde en je hypotheekschuld.
Je hebt hiervoor een recent taxatierapport of koopakte nodig, plus een actueel overzicht van je restschuld. De looptijd stem je af op wanneer je verwacht dat je huidige woning wordt verkocht en je nieuwbouw wordt opgeleverd.
Er zijn risico’s als de verkoop of oplevering vertraagt – dan moet je de overbrugging mogelijk verlengen of zelf aflossen. Door vooraf de waarde van je woning, je restschuld, de verwachte opleverdatum en de verkoopstatus in te vullen, kun je berekenen wat je maximale overbrugging is en hoe lang je deze nodig hebt.
Regel je een hypotheek voor nieuwbouw, dan zijn er een paar belangrijke stappen. Eerst kijk je naar je inkomen en wat je maximaal kunt lenen. Daarna bereken je de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis (LTV). Ook controleer je of je in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Hiervoor heb je gegevens nodig zoals je inkomen, de huidige rente, de koopprijs en bedragen die in een depot komen. Niet alle uitgaven tellen mee bij de LTV. Voor NHG gelden specifieke grenzen en regels, vooral bij nieuwbouw. Ook betaal je een eenmalige bijdrage (borgtochtprovisie) voor NHG.
Het begint bij je bruto inkomen. Daaruit wordt berekend hoeveel je maandelijks aan je hypotheek mag uitgeven. Dit bepaalt je leencapaciteit.
Daarna volgt de LTV-berekening, waarbij je bekijkt welke uitgaven wel en niet meetellen. Vervolgens controleer je of je binnen de NHG-grenzen valt en of je aan de eisen voor nieuwbouw voldoet.
Zo krijg je duidelijkheid over je maximale hypotheek, je LTV-percentage en of je NHG kunt krijgen, inclusief de bijbehorende voorwaarden.
Je verzamelt alle uitgaven van je nieuwbouwwoning en zorgt voor bewijs, zoals offertes of contracten. Bij elke uitgave geef je aan: wordt dit betaald uit de hypotheek, uit een depot of met eigen geld?
In dit overzicht staat het bedrag, het bewijsstuk, de financieringsbron en of het in de hypotheekofferte komt. Denk aan advieskosten, notariskosten, taxatie, afsluitkosten en leges.
Voor elke post zijn standaardteksten beschikbaar voor je aanvraag. Zorg dat alles klopt en overeenkomt met je contracten, anders loopt je aanvraag vertraging op.
Voor energiebesparende maatregelen kun je extra lenen, tot 106% van de woningwaarde, als deze aan de regels voldoen. Je moet aantonen welke maatregelen je neemt, met duidelijke offertes en een helder betaalplan.
In je overzicht zet je per maatregel de omschrijving, de meerkosten vergeleken met standaard, technische gegevens en het btw-bedrag. Je levert offertes aan, een planning en een bevestiging dat de maatregelen ook echt geleverd kunnen worden.
Voor betaling uit het depot geef je aan wanneer en hoe er betaald wordt, welke bewijzen nodig zijn en welke controles plaatsvinden. Ook schat je in hoeveel stroom je bespaart.
Voor NHG controleer je eerst of je binnen de kostengrens blijft. Daarna bereken je de eenmalige bijdrage en verzamel je alle documenten voor nieuwbouw. De rente en eventuele afspraken over het depot neem je mee in je aanvraag.
Je dossier bevat een checklist met onder andere de koop- of aannemingsovereenkomst, het waarborgcertificaat, tekeningen, bestek en gegevens van het depot. Voor de bijdrage maak je een korte berekening met uitleg.
Bij de rente kijk je naar het juiste tarief met NHG en hoe de geldverstrekker omgaat met het depot. Alle documenten krijgen een duidelijke naam, herkomst en versienummer, zodat je altijd weet welke versie je gebruikt.
Plan goed wanneer je de rente vastzet en wanneer je de offerte aanvraagt tijdens het bouwen. Zo voorkom je verrassingen en blijft je planning overzichtelijk.
Het proces loopt van aanvraag naar rentevoorstel, bindend aanbod en uiteindelijk naar de notaris. Bedenk van tevoren of je de rente nu wilt vastzetten of liever later, afhankelijk van jouw situatie. Het is verstandig om ook een plan B te hebben als de bouw langer duurt dan verwacht.
Bekijk je bouwplanning en leg die naast de momenten waarop je keuzes over de rente moet maken. Weet van tevoren wanneer je beslissingen moet nemen en wat je doet als er vertraging is.
Belangrijke momenten zijn de start van de bouw, levering van de grond, het casco dat klaar is en de oplevering. Op deze momenten kun je besluiten om de rente vast te zetten, aan te passen of over te stappen.
Elke keuze heeft invloed op hoe lang je aanbod geldig blijft, wat het kost en hoe je lening zich verhoudt tot de waarde van je huis. Maak een tijdlijn met duidelijke momenten waarop je beslist.
Let goed op hoe lang je rentevoorstel en bindend aanbod geldig zijn. Maak duidelijke afspraken met heldere deadlines en weet welke documenten je nodig hebt.
Houd bij hoe het staat met alle papieren tot je bij de notaris bent geweest. Maak een overzicht van de vervaldata, de periode waarin je kunt passeren en de status van alle benodigde documenten.
Gebruik duidelijke taal voor deadlines en bewijsstukken, verdeel de taken en stel herinneringen in. Houd alle wijzigingen en bevestigingen bij in een logboek.
Bepaal wanneer je rentevaste periode begint en wanneer je rente gaat lopen. Let op veranderingen in de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis en leg vast wanneer je kunt herzien als je in een lagere risicogroep komt.
Het moment waarop je rente start, bepaalt je maandlasten. Maak overzichten van de verhouding tussen lening en waarde op verschillende momenten, gekoppeld aan opnames en taxaties.
Noteer de voorwaarden, het moment en de bewijzen die nodig zijn voor herziening, en beschrijf hoe je een herziening aanvraagt.
Bouwrente kan op verschillende manieren worden berekend, met eigen regels voor btw en belasting. Soms zit de rente in de koopprijs, soms krijg je een aparte rekening. Bedenk van tevoren hoe je dit wilt betalen.
Voor en na de levering gelden verschillende regels. De manier waarop het geboekt wordt, heeft invloed op de btw en overdrachtsbelasting. Je kunt kiezen om de bouwrente zelf te betalen, mee te financieren of via een depot bij de notaris te regelen. Zorg dat je de juiste codes en bewijzen hebt.
Als de bouw vertraging oploopt, kun je te maken krijgen met verlengingskosten. Vergelijk van tevoren de verlengingstarieven van verschillende aanbieders en kijk wanneer een nieuwe offerte voordeliger is.
Maak je keuze voordat de offerte verloopt en pas je planning en budget aan. Elke aanbieder heeft eigen tarieven en voorwaarden. Gebruik een rekentool om de restschuld, het renteverschil, de verlengtermijn en de kosten in te vullen voor een goed advies.
Houd geld achter voor mogelijke verlengingen, stel nieuwe deadlines en leg je keuze goed vast.
Als je nieuwe huis klaar is, worden de laatste geldzaken en juridische zaken geregeld. Je bouwdepot wordt afgesloten, garanties worden vastgelegd en jij krijgt de verantwoordelijkheid voor de risico’s. Met een goede voorbereiding en het juiste papierwerk voorkom je problemen achteraf.
Bij de oplevering is het handig als iedereen weet wat er moet gebeuren. Een duidelijk stappenplan helpt om afspraken te maken over datums, wie erbij zijn en welke stappen je volgt.
Als er nog iets niet klopt, kan de oplevering worden uitgesteld tot alles goed is geregeld. Leg alle afspraken vast, zodat je altijd terug kunt vinden wat er is besproken. Maak afspraken over het bewaren van papieren en wie wat moet ondertekenen. Met een overzicht houd je makkelijk bij waar alles staat en hoe het ervoor staat.
Bij de oplevering sluit je het bouwdepot af. Maak een lijst van alle openstaande rekeningen, voeg de bewijzen toe en kijk wat er nog betaald moet worden.
Heb je geld over? Dan kun je kiezen: terugstorten op je rekening of gebruiken om een deel van je hypotheek af te lossen. Geef je keuze door aan je hypotheekverstrekker.
Voor het afsluiten lever je de benodigde papieren aan en krijg je een bevestiging als alles rond is. Een voorbeeldbrief kan handig zijn om duidelijk te maken wat je wilt.
Vanaf het moment dat de risico’s bij jou liggen, moet je opstalverzekering actief zijn. Dit is meestal bij de overdracht van de grond of zoals in het contract staat.
Je verzekering moet dekking bieden tijdens de bouw en na de oplevering. Controleer goed welke schades wel en niet verzekerd zijn. Het verzekerde bedrag is gebaseerd op wat je betaalt voor de bouw plus extra werk, en pas dit aan als er iets verandert.
Zorg dat je verzekering goed aansluit bij andere verzekeringen, zoals die van de aannemer.
Risicopassage betekent dat jij vanaf een bepaald moment verantwoordelijk bent voor schade aan de grond of het huis. Voor de grond is dat meestal bij overdracht, voor het huis bij oplevering.
Op deze momenten moet je je verzekeringen activeren of aanpassen en iedereen informeren die erbij betrokken is. Houd een schema bij met belangrijke datums en wie waarvoor verantwoordelijk is. Zo weet iedereen waar hij aan toe is en voorkom je onduidelijkheid over wie aansprakelijk is.
Bij de oplevering worden vaak nog kleine gebreken gevonden. Deze punten zet je op een lijst, met daarbij hoe belangrijk ze zijn, wie ze oplost en wanneer. Maak foto’s als bewijs en houd bij wanneer iets is opgelost.
Voor grotere problemen kun je gebruikmaken van garanties, bijvoorbeeld via SWK of Woningborg. Hiervoor gelden aparte voorwaarden en termijnen. Als een probleem niet wordt opgelost, is het goed om te weten hoe je dit kunt aankaarten en alles goed vast te leggen.
Na de oplevering verzamel je alle belangrijke papieren van je huis. Denk aan het energielabel, energieprestatiecertificaat en informatie over ventilatie en installaties.
Voor elke installatie heb je een handleiding, garantiebewijs en onderhoudsschema nodig. Bewaar alles in een vaste mapstructuur met duidelijke namen. Met een overzichtsblad houd je bij welke papieren je hebt, wanneer garanties aflopen en wie waarvoor verantwoordelijk is. Zo raak je niets kwijt en weet je altijd waar je aan toe bent.