Als je meer gaat verdienen, kun je vaak ook meer lenen voor je hypotheek. Maar meestal valt het verschil kleiner uit dan je denkt. In dit artikel lees je hoe banken naar je inkomen kijken, welke papieren je nodig hebt en wat je met een hoger salaris kunt doen als je een huis wilt kopen, je hypotheek wilt oversluiten of aanpassen. Zo weet je precies waar je op moet letten en hoe je er je voordeel mee kunt doen.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het aanvragen van een hypotheek kijkt de bank nauwkeurig naar je inkomen. Alleen het vaste, aantoonbare deel van je loon telt volledig mee, zoals basissalaris, vakantiegeld en vaste toeslagen die in je contract staan. Bonussen en overwerk worden alleen meegenomen als je die al langere tijd ontvangt en ze stabiel zijn. Onbelaste vergoedingen, zoals reiskosten, tellen nooit mee. Een loonsverhoging wordt pas meegenomen als deze onvoorwaardelijk en schriftelijk is toegezegd, met een vaste ingangsdatum vóór het passeren van de hypotheek.
Hoeveel je kunt lenen hangt niet alleen af van je inkomen, maar ook van de rente, je schulden en belastingvoordelen. Een hoger inkomen betekent meestal dat je meer kunt lenen, maar het verschil is vaak kleiner dan verwacht door belastingregels en woonquotes. Koop je samen, dan telt het tweede inkomen meestal voor 90% mee. Schulden en andere vaste lasten drukken je leencapaciteit. Ook de gekozen rentevaste periode en stijgende vaste lasten, zoals energiekosten, beïnvloeden wat je daadwerkelijk kunt besteden.
Voor een soepele hypotheekaanvraag is het belangrijk dat je documenten actueel en volledig zijn. De bank controleert elk onderdeel van je inkomen apart. Bij een loonsverhoging heb je een recente loonstrook, werkgeversverklaring en eventueel een contractaanpassing nodig. Vraag je hypotheek pas aan als je salarisverhoging definitief is bevestigd en plan het passeren na de ingangsdatum van je nieuwe loon, zodat je maximale leencapaciteit wordt benut.
Wil je een huis kopen en vraag je een hypotheek aan? Dan kijkt de bank eerst naar je inkomen. Ze willen weten hoeveel je verdient en of dat stabiel is. Je loon moet vast, herhaalbaar, blijvend en aantoonbaar zijn. Dat klinkt ingewikkeld, maar het betekent simpelweg dat je salaris niet zomaar mag veranderen en dat je dit kunt aantonen met bijvoorbeeld loonstroken of je contract.
De bank beoordeelt elk onderdeel van je loon afzonderlijk. Een laag basissalaris kun je dus niet compenseren met een hoge bonus. Alleen het deel van je inkomen dat je zwart op wit hebt staan, telt mee. Mondelinge afspraken met je werkgever tellen niet mee.
Je vraagt je misschien af: wat ziet de bank allemaal als loon? Hieronder vind je een overzicht:
| Loononderdeel | Telt mee? | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Basissalaris | Ja | In contract |
| Vakantiegeld | Ja | In contract |
| Vaste 13e maand | Ja | In contract |
| Vaste toeslagen | Ja | In contract |
| Bonussen/Overwerk | Soms | Gemiddelde 1-3 jaar |
| Onbelaste vergoedingen | Nooit | N.v.t. |
Krijg je binnenkort een salarisverhoging? Dan hangt het ervan af of deze verhoging al definitief is toegezegd. Kijk maar:
| Situatie | Telt mee? | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Onvoorwaardelijk toegezegd | Ja | Op papier, vaste datum |
| Afhankelijk van goedkeuring | Nee | N.v.t. |
| Ingang na hypotheek | Nee | Huidig loon geldt |
Bonussen en overwerk zijn niet altijd gelijk. Daarom kijkt de bank naar het gemiddelde van de afgelopen jaren. Zo werkt het:
Voorbeeld: kreeg je de afgelopen drie jaar elk jaar €2.000 bonus? Dan telt de bank gemiddeld €2.000 per jaar mee. Was het één keer €5.000 en daarna niets meer? Dan telt het niet.
Hoeveel je kunt lenen, hangt niet alleen af van je inkomen. Ook de rente, je schulden en belastingvoordelen spelen een rol. Je inkomen bepaalt in welke groep je valt en hoeveel je aan woonlasten mag besteden. Banken gebruiken dit om je maximale hypotheek te berekenen. Ze kijken ook naar de rente en je vaste lasten. Het belastingvoordeel en de rentevaste periode bepalen uiteindelijk wat je netto per maand betaalt.
Ga je meer verdienen? Dan mag je vaak een groter deel van je inkomen aan woonlasten besteden. Daardoor kun je meer lenen. Maar het verschil is meestal kleiner dan je verwacht. Door belastingregels en grenzen aan de hypotheekrenteaftrek stijgen je netto maandlasten minder hard. Banken gebruiken rekenmodellen die de stijging kunnen afvlakken.
Voorbeeld: je salaris stijgt met €500 per maand, maar je kunt misschien maar €200 extra lenen. Dat komt door de regels en de manier waarop banken rekenen.
Woonquotes bepalen welk deel van je inkomen je aan wonen mag besteden. Bij een hoger inkomen ga je naar een hogere groep en mag je meer uitgeven. Dit verschilt per huishouden en leeftijd. Koop je met NHG? Dan gelden dezelfde regels, maar zijn er extra voorwaarden, bijvoorbeeld over schulden. Banken passen de woonquote toe op je hele inkomen, maar de precieze tabellen zijn niet openbaar.
De rente die je kiest, bepaalt hoeveel je kunt lenen. Kies je voor een lange rentevaste periode? Dan rekent de bank vaak met een hogere toetsrente. Daardoor kun je bij hetzelfde inkomen minder lenen. De toetsrente kan afwijken van de actuele rente. Banken zijn bij langere periodes meestal voorzichtiger.
Voorbeeld: bij een rentevaste periode van 10 jaar kan de bank rekenen met 5% toetsrente, terwijl de actuele rente 4% is. Daardoor valt je maximale hypotheek lager uit.
Koop je samen een huis? Dan telt het tweede inkomen meestal voor 90% mee. Hierdoor kun je samen meer lenen dan een alleenstaande met hetzelfde totaalinkomen.
Stel: jij verdient €40.000 en je partner ook. Samen kom je op €80.000. De bank telt dan jouw inkomen volledig mee en van je partner 90%. Zo kom je op een hoger toetsinkomen dan een alleenstaande met €70.000.
Heb je een studieschuld of andere leningen? Dan gaat een deel van je inkomen daar naartoe. Banken rekenen deze verplichtingen om naar een maandlast. Denk aan een DUO-schuld of private lease.
Voorbeeld: je maandlast stijgt door een loonsverhoging met €300, maar je DUO-schuld kost €200 per maand. Dan blijft er netto €100 extra over voor je hypotheek.
Meer kunnen lenen betekent niet altijd dat je ook meer te besteden hebt. Hogere vaste lasten, zoals een hogere energierekening door een slecht energielabel, kunnen je extra ruimte snel opmaken.
Voorbeeld: je normlast stijgt met €150, maar je energiekosten gaan met €120 omhoog. Dan blijft er maar €30 over. Dit heeft direct invloed op je financiële ruimte.
De hypotheekrenteaftrek zorgt voor lagere netto lasten, maar het voordeel is begrensd en hangt af van je inkomen. Kom je door een loonsverhoging in een hogere belastingschijf? Dan wordt het belastingvoordeel kleiner. Je netto maandlast kan dus toch stijgen, ook al verdien je meer.
Een hoger inkomen is prettig, maar als het tijdelijk is, kan je situatie snel veranderen. Het is verstandig om een buffer te hebben van zes tot negen maanden aan woonlasten en vaste kosten. Banken kijken hier soms ook naar en rekenen met een lager inkomen om te beoordelen of je de lasten kunt dragen. Je kunt overwegen om minder te lenen of een langere looptijd te kiezen om risico’s te beperken.
De bank wil al je documenten goed kunnen controleren. Ze accepteren alleen recente en duidelijke papieren. Kloppen de gegevens niet? Dan moet je ze aanpassen of telt een deel van je inkomen niet mee. Voor verschillende soorten contracten gelden andere eisen. Je documenten moeten recent zijn en ondertekend door iemand die daartoe bevoegd is. Zonder de juiste papieren loopt je aanvraag vast.
Krijg je een loonsverhoging? Dan heb je deze documenten nodig:
Zit je nog in je proeftijd? Dan telt variabel of toekomstig inkomen meestal niet mee en moet je soms wachten tot je proeftijd voorbij is.
De bank controleert of je documenten echt zijn, of alles klopt en of de juiste persoon heeft getekend. Bij extra risico’s zijn de controles strenger. Je aanvraag kan worden afgewezen als bedragen niet overeenkomen met je jaaropgave, als handtekeningen ontbreken of niet van de juiste persoon zijn, als er een proeftijd wordt genoemd of als datums niet kloppen. Dit kan betekenen dat variabel inkomen niet meetelt, alleen je huidige loon wordt meegenomen, er extra eisen worden gesteld of dat je aanvraag helemaal niet doorgaat.
Een hoger salaris geeft je meer mogelijkheden als je een huis wilt kopen, je hypotheek wilt oversluiten, gaat verbouwen of je huidige hypotheek wilt aanpassen. Belangrijk is dat je op het juiste moment kunt aantonen dat je meer verdient. Voor elke situatie gelden andere regels over wanneer je inkomen wordt gecontroleerd, welke papieren je moet inleveren en hoe je die extra financiële ruimte slim kunt benutten.
Wat je met je loonsverhoging kunt doen, hangt af van je plannen. Bij het kopen van een huis kun je vaak een hoger bod uitbrengen. Bij oversluiten kun je extra uitgaven meenemen in je hypotheek. En als je gaat verbouwen, kun je makkelijker hogere maandlasten dragen.
Voorbeeld: koop je een huis? Dan kijkt de bank naar je inkomen op het moment van het bindend aanbod of bij het tekenen van de koopakte. Je moet dan een recente loonstrook met je nieuwe salaris laten zien of een verklaring van je werkgever. Bij oversluiten heb je dezelfde inkomensbewijzen nodig, plus een overzicht van alle uitgaven. Voor een verbouwing met een bouwdepot of tweede hypotheek vraagt de bank om een begroting en bewijs van je inkomsten.
Voorbeeld: gaat je loonsverhoging in vóór je de koopakte tekent en lever je een loonstrook met je nieuwe salaris aan? Dan kun je meer lenen. Bij oversluiten kun je met je hogere inkomen uitgaven zoals boete, advies en notaris meefinancieren, zolang je binnen de grenzen blijft. Je hebt dan een nieuwe loonstrook, een aflosnota en een taxatie nodig.
Voor verbouwingen gelden dezelfde inkomenseisen als bij andere hypotheekdoelen. De belastingregels hangen af van waar je het geld aan besteedt. Gebruik je het voor het verbeteren of onderhouden van je huis? Dan valt het onder de eigenwoningschuld en kun je mogelijk rente aftrekken. Je inkomen wordt dan getoetst op de extra lasten. Gebruik je het geld voor iets anders? Dan heb je geen recht op aftrek en zijn de regels strenger. Bij een bouwdepot moet je bonnetjes inleveren en beginnen de extra lasten zodra je geld opneemt.
Met een hoger inkomen kun je kiezen tussen extra aflossen of sparen en beleggen. Extra aflossen verlaagt je maandlasten en het risico, maar je houdt minder geld over. Sparen en beleggen geeft meer vrijheid en kan meer opleveren. Wat verstandig is, hangt af van je hypotheekrente en het rendement dat je verwacht. Let ook op hoeveel je boetevrij mag aflossen en wat dit betekent voor je belastingvoordeel.
Rentemiddeling kan je maandlasten verlagen zonder dat je je hele hypotheek hoeft over te sluiten. De boete en eventuele opslag worden verwerkt in je nieuwe rente. Dit kan handig zijn als je huidige rente hoog is, je nog lang moet aflossen en je bank rentemiddeling aanbiedt. Houd er rekening mee dat de boete in de rente het voordeel van renteaftrek kleiner maakt en dat de regels per bank verschillen.
Met een goede planning zorg je dat je hypotheek wordt berekend op je nieuwe, hogere salaris. Door slim te timen wanneer je je hypotheek aanvraagt, het bindend aanbod ontvangt en passeert, kun je ervoor zorgen dat je nieuwe inkomen volledig meetelt. Houd rekening met de verwerkingstijd bij HR en let op dat je documenten niet verlopen, zoals een loonstrook die niet te oud mag zijn.
Hieronder zie je de handigste volgorde voor een soepele aanvraag:
Is je salarisverhoging nog niet officieel ingegaan? Dan rekent de hypotheekverstrekker meestal met je oude loon, tenzij je een geldige onvoorwaardelijke verklaring hebt. Je hebt dan drie opties: