Samen een huis kopen met vrienden kan zeker, zolang je goede afspraken maakt en het slim aanpakt. In dit artikel lees je stap voor stap hoe je dat doet, waar je op moet letten en hoe je problemen voorkomt. Zo weet je precies wat je moet regelen om samen succesvol een huis te kopen zonder gedoe.
Geschreven op 5 september 2025
Samen een huis kopen met vrienden vraagt om een zorgvuldige aanpak en duidelijke afspraken. Je doorloopt vaste stappen: van het toetsen van de haalbaarheid en het vastleggen van intenties, tot het regelen van de financiering, het opstellen van akten en het verdelen van eigendom. Bij elke stap lever je documenten aan, zoals inkomensbewijzen, koopcontracten en taxatierapporten. Banken beoordelen het gezamenlijke inkomen, schulden en BKR-registraties, en stellen eisen aan zekerheden als NHG en overlijdensrisicoverzekeringen. Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen, waarbij de verdeling van lasten en voordelen goed moet worden vastgelegd.
Het eigendom wordt bij de notaris vastgelegd, met afspraken over ieders aandeel, uitgaven, gebruik en wat er gebeurt bij vertrek. In het onderlinge contract regel je besluitvorming, kostenverdeling, gebruik van de woning en procedures bij conflicten of uitstap. Belastingvoordelen zoals hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait verdeel je naar eigendomspercentage. Ook leg je afspraken vast over onderlinge leningen, schenkingen en subsidies voor verbouwingen.
Risico’s vang je op met buffers, verzekeringen en heldere plannen voor situaties als werkloosheid, relatiebreuk of overlijden. Je spreekt termijnen en boetes af voor uitkoop of verkoop, en regelt tijdelijke verhuur als het huis niet direct verkocht wordt. Zo weet iedereen waar hij aan toe is en voorkom je onduidelijkheden of conflicten.
Wil je samen met vrienden een huis kopen? Dat klinkt gezellig, maar het vereist een doordachte aanpak. Je doorloopt negen stappen om alles goed te regelen:
Bij elke stap maak je duidelijke afspraken. Bijvoorbeeld: voor belangrijke beslissingen moet 75% het eens zijn. Ook leg je vast wat er gebeurt als iemand wil stoppen.
Per fase heb je bepaalde documenten nodig. Hieronder zie je welke documenten je wanneer nodig hebt:
| Fase | Documenten |
|---|---|
| Oriëntatie | Inkomens- en schuldenbewijzen |
| Voorbereiding | Intentieverklaring |
| Bieden | Biedingsbrief |
| Aankoop | Koopcontract |
| Financiering | Financieringsdocumenten |
| Akten | Conceptakten, definitieve akten |
| Oplevering | Opleveringsrapport |
Op verschillende momenten moet je beslissen: gaan we door of stoppen we? Controleer dan deze punten:
Let goed op valkuilen, zoals vergeten schulden, onduidelijke kostenverdeling, te korte termijnen voor voorbehouden, of onduidelijkheid over wie recht heeft op winst. Maak vooraf afspraken over wanneer iemand eruit kan of moet, bijvoorbeeld bij wanbetaling langer dan 30 dagen, verhuizing, relatiebreuk of overlijden. Spreek termijnen af: binnen 3 dagen melden, binnen 30 dagen een plan maken en binnen 90 dagen uitvoeren. Bepaal of iemand wordt uitgekocht of dat het huis verkocht wordt, en leg vast hoe je de waarde bepaalt.
Het hele traject – van eerste oriëntatie tot het ontvangen van de sleutel – volgt een vaste volgorde:
Spreek af dat je regelmatig overlegt. Kom je er samen niet uit? Schakel dan een bemiddelaar in.
Bij elke stap lever je iets concreets op:
Je gaat alleen verder als , , alle voorwaarden zijn vervuld en . Voor de uitstapregeling stel je duidelijke signalen vast, zoals betalingsachterstanden of inkomensdaling van meer dan 20%. Houd termijnen aan: 3 dagen voor melding, 14 dagen voor een besluit, 90 dagen voor afwikkeling.
Je verdeelt het traject in vijf onderdelen: hypotheek, eigendom en akten, onderling contract, fiscale zaken en kosten, en uitstapregeling en risico’s. Voor elk onderdeel bepaal je wat je oplevert, wanneer het klaar moet zijn, wie verantwoordelijk is, hoe je controleert en hoe je goedkeuring vastlegt. Let op afhankelijkheden, bijvoorbeeld: de verdeling van eigendom moet vaststaan voordat de akte wordt opgesteld.
Banken beoordelen bij een gezamenlijke aanvraag jullie totale inkomen. Ze letten op persoonlijke schulden en BKR-registraties. Ze schatten het risico in en bepalen welke zekerheden nodig zijn, zoals Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of een overlijdensrisicoverzekering (ORV). Dit beïnvloedt je rente, het leenbedrag en welk deel van de woningwaarde je mag financieren.
Voor je aanvraag heb je deze documenten nodig:
NHG kan je rente verlagen, maar stelt eisen aan de woning. Een ORV is soms verplicht. Hoe meer je leent ten opzichte van de woningwaarde, hoe hoger de rente. Een negatieve BKR-registratie of hoge schulden kunnen je aanvraag blokkeren.
Bij een gezamenlijke hypotheek telt de bank jullie inkomens bij elkaar op, maar schulden worden per persoon afgetrokken. Zekerheden als NHG of ORV beïnvloeden de rente en hoeveel je kunt lenen.
Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen, soms iets meer voor verduurzaming. Sommige negatieve BKR-codes leiden tot directe afwijzing. Zo krijg je een duidelijk beeld van wat jullie samen en apart kunnen lenen.
Door slim te kijken naar de verdeling van de financiering kun je per persoon verbeteren zonder de gezamenlijke aanvraag te beperken. Denk aan:
Elke keuze heeft invloed op jullie mogelijkheden.
Bij een gezamenlijke hypotheek zijn jullie allemaal volledig aansprakelijk voor de lening. Onderling kun je afspreken wie welk deel betaalt, bijvoorbeeld via het koopcontract.
Een voorbeeld van een afspraak: “Partij A betaalt 60%, partij B 40%. Bij overbetaling door één partij moet de ander binnen 14 dagen compenseren. Bij verkoop geldt een zekerheidsrecht op de uitkoopvergoeding.” Voor de bank maakt dit niet uit; zij kunnen altijd het volledige bedrag bij beiden opeisen, ongeacht jullie onderlinge afspraken.
Banken beoordelen vast en flexibel inkomen verschillend. Vast inkomen telt volledig mee, tijdelijke contracten met een intentieverklaring meestal ook. Ben je zzp’er? Dan telt het gemiddelde van drie jaar, waarbij het laatste jaar zwaarder weegt.
Structurele toeslagen tellen gedeeltelijk mee. Bij de BKR kijkt de bank naar je kredietinformatie en codes als A, M en H. Problematische codes zijn bijvoorbeeld A2-registraties, actieve achterstanden en private lease. Een creditcardlimiet telt als maandelijkse last, ook als je deze niet gebruikt.
Je levert loonstroken, een werkgeversverklaring, jaaropgaven, belastingaangiften, een BKR-rapport, arbeidscontracten en bankafschriften aan als bewijs.
Een studieschuld bij DUO zorgt voor een lagere leencapaciteit. Banken rekenen met wegingsfactoren. Het aflosregime en de fictieve maandlast verlagen hoeveel je kunt lenen en kunnen de timing van je aanvraag beïnvloeden. De bank rekent een fictieve maandlast op basis van je openstaande DUO-saldo.
Bijvoorbeeld: heb je een saldo van 20.000 euro? Dan wordt de wegingsfactor toegepast, wat leidt tot een lagere maximale hypotheek. Je kunt dit verbeteren door (deels) af te lossen voor de aanvraag, goed te plannen wanneer je aanvraagt en bewijs te leveren van je actuele DUO-stand.
De Nationale Hypotheek Garantie zorgt voor een lagere rente, maar stelt eisen aan het aantal eigenaren en aan verduurzaming. Er is een maximumbedrag, met extra ruimte voor energiebesparende maatregelen. Bij meerdere eigenaren is gezamenlijke aansprakelijkheid nodig, met passende afspraken in het contract.
Verplichte voorwaarden in de hypotheekakte zijn onder andere: geen belegging, bewoningsplicht en toestemming voor verduurzamingsmaatregelen. Een ORV moet aansluiten bij de restschuld en de verdeling van het eigendom, zodat de uitkering past bij jullie afspraken.
Je kunt kiezen voor een kruislingse verzekering of een verzekering op eigen leven. De begunstiging stem je af op de verdeling van het eigendom en de hoogte van de schuld. Een kruislingse verzekering verlaagt de erfbelasting en zorgt voor directe uitbetaling. Bij een verzekering op eigen leven kun je werken met een volgorde van begunstiging: eerst de mede-eigenaren naar verhouding van hun aandeel, daarna de nalatenschap.
Het uitkeringsbedrag bereken je als de resterende schuld maal je aandeel, plus wat extra voor kosten. Bij herfinanciering moet je de verzekering opnieuw bekijken.
Door per persoon en aandeel te rekenen, kun je schenkingen of leningen inzetten zonder dat dit risico’s oplevert voor de bank. Stel: persoon A heeft een hoger inkomen en 70% aandeel, persoon B 30%. De totale leencapaciteit wordt bepaald via de gezamenlijke toets. Een eventueel tekort kun je aanvullen met een schenking aan B.
Hebben jullie gelijke aandelen? Dan kan A een lening aan B geven tegen een normale rente. Voor de bank verandert de verhouding tussen lening en woningwaarde niet. Kies je voor NHG bij verduurzaming, dan zorgt dat voor een lagere rente en meer mogelijkheden.
Als je samen een huis koopt, maak je afspraken over wie welk deel van de woning bezit. Deze verdeling leg je vast bij de notaris, samen met afspraken over de waarde van het huis en wat er gebeurt als iemand eruit wil stappen. Je hebt hiervoor verschillende documenten nodig: de leveringsakte voor het eigendom en de hypotheekakte voor de lening. In een rekenbijlage staat precies hoe de verdeling is opgebouwd. Belangrijke punten zijn wie welke uitgaven betaalt, hoe de waarde wordt gedeeld, het recht om als eerste te kopen bij verkoop en hoe iemand kan uitstappen.
Bij het verdelen van het eigendom koppel je ieders inbreng aan duidelijke afspraken en rekenregels. Zo weet iedereen waar hij aan toe is. In de afspraken staan onder andere de verdeling van het eigendom, bijdragen aan verbouwingen, gebruik van de woning, het uitkoopproces, hoe de waarde wordt bepaald, boetebepalingen en verwijzingen naar andere onderlinge afspraken. Al deze onderdelen vormen samen een stevig juridisch kader.
Het eigendom bestaat uit verschillende onderdelen:
Elk onderdeel krijgt een eigen plek in de afspraken en sluit logisch aan op de rest. Zo ontstaat een samenhangend geheel.
Met een formule bepaal je wie welk deel van het huis bezit. Je kijkt naar eigen geld, de waarde van arbeid of materialen en het nemen van risico. De formule werkt zo: breukdeel = (eigen geld + factor × arbeid of materialen + factor × risicobijdrage) gedeeld door het totaal van alle inbreng. Geld wordt aangepast aan de inflatie, arbeid of materialen worden in de loop van de tijd minder waard. De verdeling bekijk je opnieuw bij grote investeringen of elke twee jaar. Bijvoorbeeld: als persoon A 80.000 euro inlegt en persoon B 40.000 euro plus 30.000 euro aan arbeid (met factor 0,7), dan krijgt A ongeveer 57% en B 43%.
In deze akte worden het eigendom, de verdeling, het gebruik en eventuele rechten op het huis officieel vastgelegd. Belangrijke punten zijn de verdeling, wie waar woont, het onderhoud en eventuele rechten op het perceel. Bijlagen zijn onder andere de kadastrale kaart, een tekening van de splitsing en stukken van de VvE. Het gebruik wordt bijvoorbeeld zo omschreven: “persoon A gebruikt kamer X, ruimte Y is voor gezamenlijk gebruik, uitgaven worden verdeeld volgens afspraak Z.”
De hypotheekakte regelt dat iedereen hoofdelijk aansprakelijk is voor de lening en verwijst naar de onderlinge afspraken tussen de kopers. Standaard staan hierin het recht van de bank op het huis, de gezamenlijke verantwoordelijkheid en de voorwaarden waaronder de lening kan worden opgeëist. Er wordt duidelijk gemaakt dat de interne afspraken apart zijn vastgelegd, zonder dat dit invloed heeft op de rechten van de geldverstrekker.
Wie investeert in het huis of subsidie ontvangt, krijgt daar een deel van de waarde voor terug. De berekening is: netto-inbreng = uitgaven min subsidies min afschrijving; meerwaarde = (nieuwe marktwaarde min oude waarde) keer de afgesproken verdeling. Facturen, betaalbewijzen en vergunningen dienen als bewijs. De waarde wordt bepaald door een taxatie voor en na de verbouwing, of met een modelmatige waardering bij een bepaalde grens.
Als iemand wil verkopen, zorgen duidelijke afspraken voor een snelle en eerlijke afhandeling. De waarde wordt bepaald met twee onafhankelijke taxaties; als die meer dan 5% verschillen, volgt een derde. De formule is: gemiddelde taxatie min resterende schuld, keer het afgesproken deel, plus of min eventuele correcties. Het proces verloopt volgens vaste stappen: eerst een melding, dan een taxatie, daarna wordt de waarde vastgesteld, volgt het financieringsvoorbehoud en uiteindelijk de levering. Bij vertraging geldt een boete van 1% van de koopwaarde per twee weken.
Met duidelijke afspraken over wonen, uitgaven, gebruik en besluitvorming weet iedereen waar hij aan toe is. Zo voorkom je onduidelijkheden en discussies. Alles ligt vast: wie wat beslist, hoe de uitgaven worden verdeeld, welke regels gelden voor het gebruik van de woning, en wat er gebeurt als iemand zich niet aan de afspraken houdt. Er is ook een stappenplan voor het aanpassen van afspraken en een duidelijke route bij problemen.
Het contract regelt zowel het dagelijks samenleven als bijzondere gevallen. Er staat in wie welke uitgaven betaalt, wie welke ruimtes mag gebruiken, en hoe besluiten worden genomen. Ook is vastgelegd hoeveel mensen aanwezig moeten zijn bij beslissingen en welke meerderheid nodig is. Als iemand de afspraken niet nakomt, volgen er boetes of worden bepaalde rechten tijdelijk ingetrokken. Bij conflicten wordt eerst een bemiddelaar ingeschakeld, daarna kan een onafhankelijke derde een bindende uitspraak doen. Voor wie wil stoppen, staan alle stappen en termijnen duidelijk beschreven.
De afspraken zijn per onderwerp uitgewerkt. Elk onderdeel heeft een eigen artikel met het doel, de regels, hoe de naleving wordt gecontroleerd, en wat er gebeurt bij overtreding. Ook staat erin welk bewijs nodig is en waar je de afspraken terugvindt in de officiële papieren. Zo weet iedereen waar hij aan toe is.
Het contract beschrijft alle belangrijke zaken:
Alles is concreet: de inleg wordt vastgelegd en bij vertrek binnen twee weken verrekend. Maandlasten hebben een vaste betaaldatum, met een boete bij te late betaling. Verzekeringen worden volgens afspraak verdeeld en moeten snel worden aangepast bij veranderingen. Voor het gebruik van de woning zijn er afspraken over kamers, rusttijden en schoonmaken, met boetes als je je er niet aan houdt. Onderverhuur mag alleen met ieders toestemming en voor een beperkt aantal dagen. Voor huisdieren en overlast gelden duidelijke regels. Partners en logees mogen een bepaald aantal dagen per maand blijven en betalen mee. Bij een conflict wordt binnen twee weken een bemiddelaar ingeschakeld en binnen een maand volgt een bindende uitspraak. Wie wil vertrekken, weet precies hoe de verkoop, uitkoop of toetreding van een nieuwe bewoner geregeld is, inclusief termijnen, bewijs en koppeling aan de notariële akte.
Als je samen een huis koopt, is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken over wie welke uitgaven betaalt en wie welk belastingvoordeel krijgt. Denk aan zaken als hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, overdrachtsbelasting, kosten koper, notariskosten en eventuele onderlinge leningen. Ook subsidies voor energiebesparende verbouwingen moeten eerlijk verdeeld worden. Leg goed vast wie wat betaalt en waar recht op heeft.
Maak heldere afspraken over de verdeling van uitgaven en voordelen, zodat iedereen krijgt waar die recht op heeft. De hypotheekrenteaftrek hangt af van het aandeel in de hypotheek en het eigendom. Het eigenwoningforfait verdeel je volgens het eigendomspercentage. Overdrachtsbelasting wordt per persoon berekend. Kosten koper verdeel je zoals jullie samen afspreken. Onderlinge leningen leg je vast in een contract. Subsidies verdeel je op basis van ieders inbreng. Verzamel alle bewijsstukken, wijs alles toe aan de juiste persoon en gebruik deze gegevens voor de belastingaangifte.
Door belastingvoordelen goed te verdelen, voorkom je scheve verhoudingen. Voor elk onderdeel heb je bepaalde papieren nodig:
Het is handig om een overzicht te maken waarin staat wie welk deel krijgt.
De hypotheekrenteaftrek verdeel je op basis van ieders aandeel in de hypotheek en het eigendom. Stel: de totale rente is €8.000, persoon A heeft 60% van de hypotheek en persoon B 40%. Dan krijgt A €4.800 aftrek en B €3.200. Bewaar betaalbewijzen en de jaaropgave van de bank als bewijs.
Het eigenwoningforfait verdeel je naar eigendomspercentage. Je berekent dit door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met het forfaitpercentage en je aandeel in het eigendom. Als één van jullie eerder een huis heeft verkocht, kan de eigenwoningreserve per persoon verschillen. Bewaar de WOZ-beschikking en de afrekening van een eventuele eerdere verkoop.
Voor de startersvrijstelling bij overdrachtsbelasting wordt per persoon gekeken of je aan de voorwaarden voldoet. Dit hangt af van je leeftijd, de woningwaarde en of je er zelf gaat wonen. Iedereen vult een eigen verklaring in en de berekening gebeurt per persoon.
De kosten koper en notariskosten verdeel je zoals jullie samen afspreken, bijvoorbeeld op basis van eigendomspercentage, wie de uitgaven heeft veroorzaakt of wie er voordeel van heeft. Bewaar alle rekeningen van taxatie, keuring, advies en bankuitgaven, samen met een overzicht van de verdeling.
Als jullie onderling geld lenen of schenken, leg dit schriftelijk vast. Zet afspraken over rente, looptijd, aflossing, zekerheden en het terugvragen van het geld in een overeenkomst. Denk aan de fiscale gevolgen. Zorg dat alle betalingen aantoonbaar zijn via bankafschriften.
Bij verbouwingen kun je subsidies aanvragen, zoals ISDE of SEEH. Verdeel de subsidie en de energiebesparing op basis van wie wat heeft ingebracht en het eigendomspercentage. Let op de voorwaarden en deadlines voor aanvragen. De subsidie gaat eerst naar degene die de uitgaven heeft betaald, de rest verdeel je naar eigendomsaandeel. De energiebesparing verdeel je naar gebruik. Bewaar alle offertes, rekeningen en beschikkingen als bewijs.
Als je samen een hypotheek afsluit, is het belangrijk om goede afspraken te maken. Denk van tevoren na over wat je doet als het anders loopt dan je had verwacht. Leg vast hoe je problemen herkent, welke stappen je neemt en wat er gebeurt als iemand zich niet aan de afspraken houdt. Soms betekent dit uit elkaar gaan, soms zoek je samen een tijdelijke uitkomst.
Bescherm jezelf door een financiële buffer op te bouwen, verzekeringen af te sluiten en duidelijke afspraken te maken. Houd belangrijke cijfers en deadlines bij zodat je weet waar je aan toe bent. Spreek ook af wat de gevolgen zijn als iemand zich niet aan de afspraken houdt.
Koppel elk risico aan een concreet plan. Zo weet je wat je moet doen als er iets gebeurt, zowel tijdens de looptijd van de hypotheek als wanneer je deze wilt stoppen. Denk aan het opbouwen van een noodfonds, het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering en het regelen van zaken bij arbeidsongeschiktheid of aansprakelijkheid.
Maak vooraf afspraken over grote veranderingen, verkoop of als iemand wil vertrekken. Zo weet iedereen wat er van elkaar wordt verwacht.
Maak voor elk risico een praktisch plan. Beschrijf het doel, wanneer je actie onderneemt en wat het einddoel moet zijn. Zet in elk plan duidelijke stappen, tijdslimieten, bewijs van uitvoering en wat je doet als het niet werkt. Bepaal meetbare punten om te zien wanneer een probleem is opgelost.
Bij grote gebeurtenissen zoals werkloosheid, uit elkaar gaan of overlijden, onderneem je snel actie. De uitkering van de overlijdensrisicoverzekering verdeel je volgens de gemaakte afspraken. Meld het probleem binnen drie dagen en maak een plan. Binnen dertig dagen verdeel je de lasten en inkomsten opnieuw.
De volgorde van betalen is logisch:
De uitkering van de overlijdensrisicoverzekering gebruik je eerst om de schuld af te lossen naar verhouding van ieders aandeel. Wat overblijft, verdeel je volgens het contract.
Leg vast wie waarvoor verantwoordelijk is en hoe je geld terugkrijgt zonder het hypotheekcontract te schenden. Als iemand moet terugbetalen, gebeurt dit binnen veertien dagen met een rente van het wettelijke tarief plus twee procent. Je stuurt herinneringen op dag 0, 7 en 14. Daarna kun je een incassotraject starten of zekerheden aanspreken.
Als zekerheid kun je bijvoorbeeld een pandrecht vestigen op uitkoopvorderingen of iemand laten borgstaan.
Duurt de verkoop van het huis langer dan verwacht, dan kun je tijdelijk verhuren om de lasten te dekken. Dit moet wel volgens de regels en verzekerbaar zijn. Vraag schriftelijk toestemming aan de bank en pas je verzekering aan zodat verhuur gedekt is. Voor de belasting valt dit onder box 1 als tijdelijke verhuur.
Maak huurcontracten volgens de wet en beheer de borg netjes.
Zorg in ieder geval voor:
Aanvullende verzekeringen zoals rechtsbijstand of arbeidsongeschiktheid kunnen handig zijn. Iedereen is verzekerd naar verhouding van zijn of haar aandeel en je past de verzekering aan bij verbouwingen.
Let op wat niet gedekt is, bijvoorbeeld schade door achterstallig onderhoud of illegale verhuur.
Voor elke manier waarop iemand kan uitstappen maak je een duidelijk proces met deadlines en gevolgen. Werk met een tijdschema: op dag 0 meld je het vertrek, op dag 7 lever je documenten aan, op dag 30 bepaal je de waarde, op dag 60 regel je de financiering en op dag 90 vindt de overdracht plaats.
Iedereen is verantwoordelijk voor het regelen van taxaties, financieringsbewijzen en verklaringen. Als iemand de termijnen niet haalt, zijn er boetes afgesproken als percentage van de koopsom per tijdseenheid. De ander mag dan het contract ontbinden.