Je kunt je pensioen aanvullen door geld uit je huis te halen, je hypotheek slim aan te passen, kleiner te gaan wonen of te verbouwen. In dit artikel lees je hoe banken naar je inkomen kijken, wat de mogelijkheden en risico’s zijn en waar je op moet letten als je de beste oplossing wilt kiezen. Zo weet je precies wat het beste bij jouw situatie past.
Geschreven op 5 september 2025
Na je pensioen kun je je hypotheek en inkomen op verschillende manieren aanvullen. Banken beoordelen je aanvraag op basis van je pensioeninkomen, waarbij alleen vaste en aantoonbare inkomsten meetellen. Je kunt minder lenen dan tijdens je werkzame leven, omdat je maandlasten vaak hoger uitvallen door een kortere looptijd en strengere normen. Overwaarde in je huis kun je benutten via een opeethypotheek, verzilverhypotheek of krediethypotheek, elk met eigen voorwaarden, uitbetalingsvormen en risico’s. Je bepaalt zelf of je het geld in één keer, maandelijks of flexibel opneemt.
Je keuzes hebben invloed op je belasting, toeslagen en het eigenwoningforfait. Hypotheekrenteaftrek is alleen mogelijk als je voldoet aan de regels voor eigenwoningschuld en aflossing. Neem je overwaarde op, dan stijgt je vermogen tijdelijk, wat gevolgen kan hebben voor je recht op toeslagen. Door slim te plannen wanneer en hoe je geld opneemt, kun je belasting en verlies van toeslagen beperken. Ook bij verkoop van je huis of het aanpassen van je woning kun je geld vrijmaken en je maandlasten verlagen.
Vooruitkijken en plannen is belangrijk: zorg voor voldoende spaargeld, een duidelijk aflossingsplan en maak afspraken voor onverwachte situaties zoals overlijden of langdurige zorg. Zo houd je grip op je financiële situatie en kun je langer comfortabel blijven wonen, met zekerheid voor jezelf en je erfgenamen.
Wil je na je pensioen een hypotheek afsluiten? Dan beoordeelt de bank je situatie anders dan wanneer je nog werkt. Ze kijken naar je pensioeninkomen in plaats van je salaris. Hierdoor houden ze rekening met lagere inkomsten en een kortere looptijd van je hypotheek. Hoe ze precies rekenen, hangt af van factoren zoals je rentevaste periode en de einddatum van je hypotheek.
Banken hanteren hiervoor twee rekenmethodes:
Na je AOW-leeftijd mag je een kleiner deel van je inkomen aan woonlasten besteden. Omdat je hypotheek korter loopt, moet je per maand meer aflossen. Hierdoor vallen je maandlasten vaak hoger uit.
Alleen vaste en aantoonbare pensioeninkomsten tellen mee bij je hypotheekaanvraag. Tijdelijke of wisselende inkomsten worden aangepast of soms helemaal buiten beschouwing gelaten. Je AOW-uitkering en een bedrijfspensioen tellen volledig mee als deze levenslang gegarandeerd zijn. Je toont dit aan met een SVB-beschikking voor je AOW en een uitkeringsspecificatie van je pensioenfonds.
Lijfrente-uitkeringen mogen ook meetellen. Als de uitkering jaarlijks varieert, kijkt de bank meestal naar het gemiddelde van de afgelopen drie jaar, of ze rekenen het bedrag naar beneden bij tot ongeveer 70-80%. Periodieke uitkeringen tellen alleen mee als ze net zo lang lopen als je hypotheek. Heb je inkomen uit vermogen, zoals rente of dividend? Dan moet je een stabiele historie van drie jaar aantonen. De bank neemt dan vaak het laagste bedrag van die drie jaar.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft voor senioren een eigen aanpak, die soms als vangnet fungeert.
Bij de werkelijke-lasttoets kun je vaak meer lenen als je kiest voor een (deels) aflossingsvrije hypotheek met een lange rentevaste periode. Je maandlasten zijn dan lager. De theoretische methode rekent met hogere lasten, waardoor je minder kunt lenen. Dit speelt vooral bij een korte looptijd van je hypotheek. Vanaf ongeveer 57 tot 60 jaar gelden soms ruimere normen, maar alleen als je je pensioeninkomen goed kunt aantonen.
Wil je je maandlasten verlagen? Je hebt verschillende mogelijkheden:
Hier zie je tot welke leeftijd je hypotheek maximaal mag doorlopen:
| Hypotheekvorm | Max. eindleeftijd |
|---|---|
| Aflossingsvrij | 80-92 jaar |
| Annuïtair/Lineair | 85-92 jaar |
Ook als je 75 jaar of ouder bent, kun je nog een hypotheek afsluiten. De looptijd is dan korter en de eisen zijn strenger.
Je aflossingsplan wordt afgestemd op de einddatum van je hypotheek. De bank controleert regelmatig of het plan nog haalbaar is. Wil je je huis eerder verkopen? Dan kijkt de bank naar de verwachte marktwaarde min je restschuld. Vaak wordt er een afbouwplan of verkoopstrategie vastgelegd om problemen te voorkomen. De meeste banken willen dat je hypotheek nog minstens vijf jaar loopt, zodat ze goed kunnen beoordelen of het verantwoord is.
Heb je overwaarde? Dan kun je geld uit je huis halen zonder te verhuizen. Zo kun je je inkomen aanvullen met geld dat eigenlijk ‘vastzit’ in je woning. Je krijgt dit geld meestal zonder de gebruikelijke inkomenstoets. Hoe je het geld opneemt en terugbetaalt, bepaalt wat je maandelijks ontvangt en hoe snel je schuld groeit.
Je kunt je overwaarde op verschillende manieren inzetten:
Het is belangrijk dat je nog minstens vijf tot tien jaar in je huis wilt blijven wonen. Bedenk ook hoe lang je het geld nodig hebt en stem daar het bedrag op af. Bij sommige regelingen kun je een grens instellen, zodat je stopt met opnemen als je huis in waarde daalt. Wil je binnen een paar jaar verhuizen? Dan zijn flexibele uitkeringen vaak handiger dan vaste maandelijkse bedragen.
Hier zie je de belangrijkste verschillen tussen de drie opties:
| Type | Uitbetaling | Rente | Aflossen | Vrijheid |
|---|---|---|---|---|
| Opeethypotheek | Eenmalig/termijnen | Bijschrijven | Pas bij verkoop | Laag |
| Verzilverhypotheek | Maandelijks | Bijschrijven | Beperkt | Middel |
| Krediethypotheek | Naar keuze | Direct/bijschrijven | Vrij | Hoog |
Aanbieders stellen verschillende eisen:
Hoeveel je kunt opnemen, hangt af van je leeftijd, de waarde van je huis en de manier waarop je het geld opneemt. Ben je jonger, dan kun je een lager percentage opnemen. Je berekent het maximale bedrag door de marktwaarde van je huis te vermenigvuldigen met het LTV-percentage en daar je huidige hypotheekschuld van af te trekken. Je kunt het bedrag in één keer opnemen, als maandelijkse uitkering ontvangen of in delen naar behoefte. Je huis wordt regelmatig opnieuw getaxeerd (elke 2-5 jaar). Als je huis in waarde daalt, kun je mogelijk tijdelijk niets opnemen. Stijgt de waarde, dan ontstaat er soms extra ruimte. Opnames stoppen automatisch als je het maximale percentage bereikt of de looptijd afloopt.
De kosten bestaan uit verschillende onderdelen. Je betaalt een basisrente plus opslagen, afhankelijk van het percentage dat je opneemt, je leeftijd en het risico. Bij het afsluiten betaal je eenmalige kosten voor advies en administratie, die vaak bij je schuld worden opgeteld. Daarnaast zijn er doorlopende kosten voor administratie en voor elke opname. Als je de rente laat bijschrijven, groeit je schuld sneller door het rente-op-rente effect. Hierdoor zijn je werkelijke jaarlijkse kosten hoger dan de rente die je in eerste instantie ziet, vooral als je vaak geld opneemt.
Er zijn verschillende risico’s om rekening mee te houden. Als de rente stijgt, worden je kosten hoger en houd je minder over van je uitkeringen. Daalt de waarde van je huis, dan kun je tijdelijk geen geld opnemen en kun je bij verkoop mogelijk met een restschuld blijven zitten. Je erfenis wordt kleiner omdat je schuld oploopt en je pas later aflost. Bij verhuizen of eerder stoppen kunnen er beperkingen of boetes gelden. Je kunt deze risico’s beperken door je rente voor langere tijd vast te zetten, limieten in te stellen voor opnames, je situatie regelmatig te bekijken en afspraken te maken over verkoop bij bepaalde waardes.
Wat je met je hypotheek en overwaarde doet, heeft invloed op je belastingen en toeslagen. Het bepaalt hoeveel hypotheekrente je mag aftrekken, wat je eigenwoningforfait is en of je recht hebt op toeslagen. Dit komt doordat deze keuzes je inkomen en vermogen veranderen.
Je mag hypotheekrente alleen aftrekken als de lening voor je eigen huis is. Deze aftrek geldt maximaal 30 jaar en het percentage dat je mag aftrekken daalt elk jaar. Als je naar een andere bank gaat, blijft de resterende looptijd van je eerste lening gelden. Verander je van een aflossende naar een aflossingsvrije hypotheek? Dan kun je alleen rente blijven aftrekken als je aan bepaalde overgangsregels voldoet. Anders wordt het deel waarop je niet aflost gezien als vermogen in box 3 en vervalt je recht op aftrek. Of je nog recht hebt op aftrek hangt af van drie dingen: valt je lening nog onder de regels voor eigenwoningschuld, hoeveel aftrekjaren heb je nog en voldoe je aan de aflossingsregels?
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld, gebaseerd op de WOZ-waarde van je huis. Heb je je hypotheek (bijna) helemaal afgelost? Dan komt de Wet Hillen in beeld. Deze wet zorgt ervoor dat het bedrag dat je moet optellen lager wordt. Is je hypotheek volledig afgelost, dan kan de bijtelling bijna verdwijnen, afhankelijk van het geldende afbouwpercentage. De hoogte van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde en het bijbehorende percentage, min een eventuele vermindering als je weinig schuld hebt. In overgangsjaren kan het effect op je belastingaanslag verschillen.
Verkoop je je huis met winst? Dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Het extra geld dat je overhoudt kan invloed hebben op je recht op hypotheekrenteaftrek bij je volgende woning. Je berekent het extra geld door van de verkoopopbrengst de verkoopkosten en resterende hypotheek af te trekken. Je hebt een bepaalde tijd om dit bedrag te gebruiken voor een nieuwe woning of verbouwing. Doe je dat niet, dan wordt een deel van je nieuwe hypotheek niet meer gezien als eigenwoningschuld en mag je over dat deel geen rente aftrekken. Bij bepaalde gevallen, zoals een scheiding, gelden andere regels voor de berekening.
Als je geld uit je overwaarde haalt, stijgt je vermogen tijdelijk. Dit is vooral belangrijk rond 1 januari, de peildatum voor toeslagen. Je kunt hierdoor boven de vrijstellingsgrens uitkomen en je recht op zorg- of huurtoeslag verliezen. Neem je een groot bedrag ineens op rond de peildatum? Dan kan je vermogen flink stijgen. Kies je voor maandelijkse uitkeringen, dan blijft je vermogen stabieler en is de kans kleiner dat je toeslagen misloopt. Door slim te plannen wanneer je geld opneemt, bijvoorbeeld door het te spreiden of uit te stellen tot na 1 januari, kun je je vermogen onder de grens houden.
Door te kiezen voor een andere woning of het aanpassen van je huidige huis kun je je woonlasten verlagen, geld vrijmaken en je huis toekomstbestendig maken. Je bepaalt zelf het woonoppervlak, de locatie, je uitgaven, hoeveel geld je vrijmaakt en wat je maandelijks kwijt bent.
Kleiner gaan wonen kan een slimme manier zijn om geld vrij te maken en je maandlasten te verlagen. Het bedrag dat je overhoudt bereken je door de verkoopopbrengst van je huidige huis te verminderen met de koopprijs van je nieuwe woning plus de bijkomende kosten. Vaak bespaar je op energie, onderhoud en VvE-kosten, al kunnen servicekosten in nieuwbouw soms hoger uitvallen. Denk goed na over het gemak en de locatie van je nieuwe huis: hoe zit het met zorg, winkels en je vrienden in de buurt? Plan ook vooruit voor de periode tussen verkoop en aankoop, want tijdelijk dubbele lasten kunnen flink oplopen.
Met slimme aanpassingen aan je huis kun je er langer blijven wonen en blijft je woning aantrekkelijk voor toekomstige kopers. Denk aan een slaapkamer en badkamer beneden, geen drempels, bredere deuren en een goede oplossing voor de trap. Zorg dat de afwerking aansluit bij wat gangbaar is op de woningmarkt, zodat je huis zijn waarde behoudt. Vermijd aanpassingen die alleen voor jouw situatie handig zijn. Voor de financiering kun je kiezen voor een hypotheek met bouwdepot of een aanvullende lening. Let goed op de technische eisen en controleer het werk na oplevering.
Het is verstandig om de eenmalige kosten van verhuizen af te zetten tegen de kosten van verbouwen en de besparingen die je daarmee behaalt. Bij verhuizen krijg je te maken met overdrachtsbelasting, makelaarskosten, taxatie, notaris, verhuiskosten en soms dubbele woonlasten. Bij verbouwen heb je het bouwbudget, kosten voor advies en ontwerp, toezicht en een buffer voor onverwachte uitgaven. Je kunt berekenen hoe snel je je investering terugverdient door de jaarlijkse besparing en eventuele waardestijging te vergelijken met de gemaakte kosten. Maak verschillende scenario’s om te zien wat het beste bij jouw situatie past.
De volgorde van kopen en verkopen en de ontwikkeling van de woningmarkt bepalen of doorstromen haalbaar is en welke risico’s je loopt. Je kunt eerst verkopen en daarna kopen, of andersom. Bij een tijdelijke overbrugging kun je een overbruggingskrediet nemen, afgestemd op een realistische verkooptijd. Houd rekening met schommelingen in prijzen en rentes, en zorg voor voldoende financiële buffers en een plan B in je planning.
Goed voorbereid zijn helpt je om je hypotheek door te laten lopen, ook als er iets onverwachts gebeurt. Door nu alvast na te denken over mogelijke situaties, hoef je later niet in paniek te reageren. Denk aan wat spaargeld, verzekeringen en duidelijke afspraken voor als je situatie verandert.
Met spaargeld kun je onverwachte uitgaven opvangen, zoals een reparatie aan je huis of een periode met minder inkomen. Zet voor onderhoud elk jaar 0,5% tot 1% van de waarde van je huis apart, zeker als je huis wat ouder is. Voor onverwachte uitgaven is het verstandig om drie tot zes maanden aan vaste lasten achter de hand te houden. Als je inkomen flink zou dalen, is een buffer van zes tot twaalf maanden handig. Controleer elk jaar of je buffer nog past bij je situatie.
Met een duidelijk plan voor het aflossen van je hypotheek voorkom je verrassingen. Plan elke drie tot vijf jaar een moment om te controleren hoe je ervoor staat en of verkopen misschien beter is. Leg ook vast wat er moet gebeuren bij overlijden: wie regelt de verkoop en wie doet wat? Maak afspraken over welke schulden eerst worden afgelost en hoe je spaargeld wordt gebruikt.
Een overlijdensrisicoverzekering zorgt ervoor dat de hypotheek en directe kosten na overlijden betaald kunnen worden. Naarmate je ouder wordt, wordt zo’n verzekering vaak duurder en loopt deze korter door. Je kunt kiezen voor een verzekering die meedaalt met je schuld of juist een vast bedrag uitkeert. Als een verzekering te duur wordt, kun je ook een uitvaartverzekering nemen of zelf geld opzij zetten.
Als je langdurig zorg nodig hebt, veranderen je uitgaven en moet je huis misschien verkocht worden. Zorgkosten worden vaak hoger, maar als je in een verpleeghuis woont, dalen de kosten voor je huis. Reken vooraf uit wat verschillende situaties betekenen voor je maandlasten, wat een verkoop zou opleveren en hoeveel tijd je hebt om een keuze te maken.
Voor een hypotheek moet je een aantal vaste stappen doorlopen. Je hebt documenten nodig zoals je ID, inkomensgegevens en een taxatierapport. De gebruikelijke stappen zijn:
Reken op een doorlooptijd van vier tot tien weken. Je betaalt voor advies, taxatie, de notaris en de inschrijving.
Hoe je hypotheek en afspraken zijn vastgelegd, bepaalt wat je erfgenamen overhouden en welke keuzes zij kunnen maken. Denk alvast na over wat er met je woning moet gebeuren na overlijden: verkopen of aanhouden, en binnen welke termijn. Leg vast wie beslissingen mag nemen, hoe de opbrengst verdeeld wordt en wat de minimale verkoopopbrengst is. Zo voorkom je onduidelijkheid achteraf.