Een lineaire hypotheek afsluiten betekent dat je elke maand hetzelfde bedrag aflost en dat je maandlasten steeds lager worden. Zo los je je schuld sneller af en betaal je uiteindelijk minder rente dan bij andere hypotheekvormen. In dit artikel lees je precies hoe een lineaire hypotheek werkt, wat de voordelen en nadelen zijn en waar je op moet letten als je hiervoor kiest.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het afsluiten van een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af, waardoor je schuld in een rechte lijn daalt. Je maandlasten bestaan uit een vaste aflossing en rente over de resterende schuld. Omdat je schuld elke maand kleiner wordt, daalt het rentedeel en worden je maandlasten steeds lager. In het begin zijn de lasten relatief hoog, maar na verloop van tijd houd je meer geld over doordat je minder rente betaalt.
Het belangrijkste verschil met een annuïteitenhypotheek is dat je bij lineair sneller aflost en minder totale rente betaalt, terwijl je maandlasten in het begin hoger zijn en daarna dalen. Bij een annuïteitenhypotheek blijven de maandlasten gelijk, maar daalt je schuld langzamer. Een lineaire hypotheek is vooral aantrekkelijk als je de hogere startlasten kunt dragen, snel vermogen wilt opbouwen en zekerheid wilt over de aflossing.
Bij het afsluiten van een lineaire hypotheek is het belangrijk om goed te kijken naar je inkomen, buffer, looptijd en rentevastperiode. Vergelijk aanbieders op rente en voorwaarden, verzamel alle benodigde documenten en controleer de offerte zorgvuldig. Na het tekenen bij de notaris houd je je administratie bij en check je jaarlijks of je in aanmerking komt voor lagere rente of extra aflossing.
Stel, je wilt een huis kopen en kiest voor een lineaire hypotheek. Dan los je elke maand een vast bedrag af. Over het bedrag dat je nog moet terugbetalen, betaal je rente. Omdat je schuld elke maand kleiner wordt, daalt het rentedeel in je maandlasten automatisch. In het begin betaal je dus veel rente plus je vaste aflossing, maar na een paar jaar is het rentedeel veel lager. Je maandlasten worden daardoor steeds lager. Je weet precies wanneer je hypotheek is afgelost, want je schuld daalt elke maand in een rechte lijn.
Je maandlast bestaat uit twee delen: een vaste aflossing en rente over je resterende schuld. De rente bereken je door je jaarrente te delen door 12 en te vermenigvuldigen met je restschuld. Heb je een vaste rente? Dan kun je precies voorspellen hoe je maandlasten zich ontwikkelen. Alleen als je rente verandert of je extra aflost, wijzigt dit patroon.
Het belangrijkste verschil met een annuïteitenhypotheek zit in de ontwikkeling van je maandlasten. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je rente daalt en je totale maandlast steeds lager wordt. Bij een annuïteitenhypotheek blijft je totale maandlast gelijk, maar verandert de verhouding tussen rente en aflossing. In het eerste jaar van een lineaire hypotheek zijn je maandlasten hoog, maar daarna dalen ze, terwijl je schuld in een rechte lijn afneemt. Bij een annuïteitenhypotheek zie je een kromme lijn: je schuld daalt in het begin langzamer.
Voorbeeld: in de eerste maand betaal je bij een lineaire hypotheek je vaste aflossing plus de hoogste rente. In het laatste jaar betaal je diezelfde vaste aflossing plus minimale rente. Je restschuld is elke maand exact te voorspellen. Bij een annuïteitenhypotheek zijn je maandlasten stabieler, maar je schuld daalt aanvankelijk langzamer.
Hieronder zie je hoe je vaste aflossing en restschuld worden berekend:
Hieronder zie je een voorbeeld van de restschuld bij een lineaire hypotheek van €300.000 met een looptijd van 30 jaar:
| Maand | Restschuld |
|---|---|
| 0 | €300.000 |
| 1 | €299.166,67 |
| 12 | €290.000 |
| 120 | €200.000 |
| 360 | €0 |
Hier zie je hoe de maandlasten veranderen bij een lineaire hypotheek van €300.000, 4% rente en 30 jaar looptijd:
| Moment | Rente | Totaal last | Restschuld |
|---|---|---|---|
| Begin | €1.000 | €1.833 | €300.000 |
| Maand 180 | €500 | €1.333 | €150.000 |
| Laatste jaar | <€34 | €867 | <€10.000 |
Dit zijn berekeningen zonder belastingvoordeel.
Kijk goed of je de hogere maandlasten aan het begin kunt dragen en wat je doelen zijn. In verschillende situaties kan een lineaire hypotheek gunstig zijn.
Je maandlasten en het maximale bedrag dat je kunt lenen hangen af van verschillende regels. Denk aan aftrekposten, bijtellingen en grenzen die invloed hebben op je hypotheek. Met deze informatie kun je berekenen wat voor jou mogelijk is en welke keuzes passen bij jouw situatie.
Hieronder vind je de belangrijkste punten die invloed hebben op je hypotheek:
Door de hypotheekrenteaftrek betaal je netto minder rente, terwijl het eigenwoningforfait juist een bedrag bij je inkomen optelt. De looptijd en rentevastperiode bepalen je maandlasten en hoeveel risico je loopt.
Je mag de rente die je betaalt over je hypotheek aftrekken van je belastbare inkomen, als je aflost volgens een annuïtair of lineair schema binnen 30 jaar. Deze aftrek verlaagt je belastbaar inkomen in box 1 en wordt per leningdeel bijgehouden.
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld, gebaseerd op de WOZ-waarde van je huis. Dit vermindert het voordeel van de hypotheekrenteaftrek, waardoor je netto maandlasten hoger uitvallen.
Voorbeeld: je betaalt €1.000 bruto rente per maand, krijgt €350 terug via de hypotheekrenteaftrek en betaalt €50 extra door het eigenwoningforfait. Je netto last is dan €700 per maand. De hoogte van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde van je huis en het percentage dat op dat moment geldt.
Hoeveel je maximaal kunt lenen hangt vooral af van twee normen: de LTI (inkomen) en de LTV (woningwaarde). Ook de rente en looptijd van je hypotheek spelen een rol.
De LTI wordt berekend met de toetsrente en tabellen van het Nibud. Die bepalen welk deel van je inkomen je aan woonlasten mag besteden. De LTV geeft aan welk percentage van de woningwaarde je maximaal mag lenen. Met eigen geld verlaag je de LTV. Een langere looptijd zorgt voor lagere maandlasten en kan je leencapaciteit vergroten. Een hogere rente zorgt voor hogere maandlasten en verlaagt het bedrag dat je kunt lenen.
Bij het kiezen van de looptijd maak je een afweging tussen maandlasten en totale kosten. Een kortere looptijd betekent sneller aflossen en minder rente, maar hogere maandlasten.
Voorbeeld: bij een lineaire hypotheek van €300.000 met 4% rente zie je het verschil duidelijk. Bij 20 jaar los je €1.250 per maand af en betaal je in de eerste maand ongeveer €2.250. De totale rentekosten zijn dan ongeveer €120.000. Bij 30 jaar los je €833 per maand af en betaal je in de eerste maand ongeveer €1.833. De totale rentekosten komen dan uit op ongeveer €180.000. Dit is zonder belastingvoordeel.
De Nationale Hypotheek Garantie geeft extra zekerheid en zorgt vaak voor een lagere rente. Er gelden wel voorwaarden en je betaalt eenmalig een premie.
De huidige grens voor NHG is €435.000, of €461.100 als je energiebesparende maatregelen neemt. De premie is 0,6% van het geleende bedrag. Je moet voldoen aan een inkomens- en lastentoets, de woning moet je hoofdverblijf zijn en je lening mag niet hoger zijn dan de grens. Het rentevoordeel ligt meestal tussen de 0,10% en 0,40% vergeleken met een hypotheek zonder NHG.
De keuze voor een rentevastperiode is een afweging tussen kosten en zekerheid. Een korte periode is goedkoper, maar riskanter als de rente stijgt. Een lange periode is duurder, maar geeft meer zekerheid.
Een korte rentevastperiode (1-5 jaar) heeft een lage rente, maar je moet vaker opnieuw onderhandelen. Dit kan gunstig zijn als de rente daalt. Een middellange periode (6-15 jaar) biedt een balans tussen bedrag en zekerheid. Een lange periode (20-30 jaar) geeft veel zekerheid, maar minder vrijheid bij renteveranderingen. De momenten waarop je rente opnieuw wordt vastgesteld, zijn belangrijk voor je aflosstrategie en eventuele verlaging van de renteopslag.
Als je een hypotheek afsluit, krijg je te maken met verschillende uitgaven en voorwaarden. Het is verstandig om deze duidelijk in beeld te hebben, zodat je weet waar je aan toe bent en niet voor verrassingen komt te staan. Denk aan advieskosten, kosten van de geldverstrekker, taxatie, notaris, garanties, rente-opslagen, aflosvoorwaarden en invloeden van de markt.
Voor je hypotheek betaal je kosten voor intake, advies, bemiddeling en offertes. Wat je betaalt hangt af van waar je advies krijgt en hoe ingewikkeld je situatie is. Meestal kost advies en bemiddeling tussen €1.750 en €3.500, te betalen bij het adviesrapport of de aanvraag. De geldverstrekker kan daarnaast dossierkosten rekenen, meestal tussen €0 en €750 bij de bindende offerte. Doorlopende service is optioneel en kost tussen €0 en €250 per jaar. Een eerste gesprek is vaak gratis of kost maximaal €250.
Voor je hypotheek heb je een taxatie, notaris en soms een bankgarantie nodig. Een taxatie kost meestal tussen €400 en €900 inclusief btw en moet klaar zijn voor je bindende offerte. De notaris rekent voor de hypotheekakte en levering samen tussen €1.200 en €2.000, inclusief kosten koper maar exclusief overdrachtsbelasting. Een bankgarantie kost ongeveer 1% van het garantiebedrag (meestal 10% van de koopsom) en moet geregeld zijn voor je bij de notaris tekent. Kies je voor NHG, dan betaal je eenmalig 0,6% van het leenbedrag. Deze premie betaal je bij de notaris en kan worden meegefinancierd als je binnen de NHG-grens blijft.
Je hypotheekrente bestaat uit een basisrente plus een opslag. De hoogte van die opslag hangt af van de verhouding tussen je lening en je woningwaarde (LTV) en je risicoprofiel. Hoe lager je lening ten opzichte van je woningwaarde, hoe lager de opslag. LTV-klassen zijn bijvoorbeeld boven 90%, 80-90%, 70-80%, 60-70%, onder 60% en NHG. Wil je in een lagere klasse komen, dan moet je dit aantonen met een recente taxatie of WOZ-waarde en de stand van je aflossing. Je vraagt zelf een herbeoordeling aan, wat meestal 2 tot 8 weken duurt. De nieuwe rente geldt vanaf de eerstvolgende betaling.
Je mag jaarlijks een deel van je hypotheek zonder boete aflossen. Dit verlaagt je schuld en soms ook je renteopslag. Meestal mag je 10 tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom per leningdeel per jaar boetevrij aflossen. Soms geldt het percentage over het restant. Begin met het aflossen van het leningdeel met de hoogste rente of opslag, daarna het deel met de kortste rentevaste periode. Leg afspraken hierover altijd schriftelijk vast.
Oversluiten kan slim zijn als de besparing op je maandlasten groter is dan de boete en andere kosten binnen een redelijke tijd. Met een verhuisregeling kun je je huidige rente meenemen naar een nieuwe woning. Bereken hoe lang het duurt voordat je de kosten hebt terugverdien door de boete en kosten te delen door je maandelijkse besparing. Let bij een verhuisregeling op de voorwaarden, zoals de termijn, het maximale bedrag en mogelijke aanpassingen in looptijd of rente. Belangrijke punten zijn je resterende rentevaste periode, je LTV-klasse en de eisen aan je inkomen.
Restschuld ontstaat als je huis minder waard is dan je hypotheek wanneer je verkoopt. Dit risico wordt kleiner naarmate je lening ten opzichte van je woningwaarde daalt en je een financiële buffer opbouwt. Vooral bij een hoge LTV (boven 90%) en een korte termijn is het risico groter. Het is verstandig om een buffer aan te houden van drie tot zes maanden vaste lasten, plus extra voor verkoop- en verhuiskosten. Let op signalen zoals een waardedaling van meer dan 10%, een LTV boven 100% of dalende huizenprijzen in jouw regio.
Als de rente stijgt, kunnen je maandlasten omhoog gaan bij het vernieuwen van je rentevaste periode. Daalt je huiswaarde, dan duurt het langer voordat je renteopslag omlaag kan. Denk goed na over je rentevastperiode en aflossingsstrategie. Maak een stresstest door te berekenen wat er gebeurt als de rente met 2% stijgt bij herziening en of je de lasten dan nog kunt betalen. Bij een waardedaling van 10% kijk je naar de gevolgen voor je LTV-klasse en opslag. Een LTV onder 80% is vaak het moment om een opslagverlaging aan te vragen. Verwacht je dat de rente gaat dalen, dan kun je voor een kortere rentevastperiode kiezen, afhankelijk van hoeveel risico je wilt nemen.
Een lineaire hypotheek afsluiten doe je stap voor stap. Door gestructureerd te werken, voorkom je fouten en houd je overzicht. Zo verzamel je alle benodigde documenten, maak je een goed budget, vergelijk je aanbieders, kies je de juiste hypotheekvorm, ontvang je een bindende offerte en heb je een duidelijk plan voor het beheer na het afsluiten.
Begin met het overzichtelijk maken van je inkomsten en vaste uitgaven. Bepaal hoeveel je maandelijks maximaal aan je hypotheek wilt uitgeven en zorg voor een financiële buffer van drie tot zes maanden aan woon- en levenskosten. Kies een looptijd die bij jouw situatie past, zoals 20 of 30 jaar, en denk na over hoeveel je na vijf jaar nog wilt lenen in verhouding tot je huiswaarde.
Bereken je maandlasten en hoe deze veranderen tijdens de looptijd. Maak een overzicht van aflossing, rente en totale uitgaven per maand. Kijk ook naar de verhouding tussen je lening en huiswaarde (LTV) op verschillende momenten: na één jaar, na tien jaar en aan het einde. Dit geeft je inzicht in de totale uitgaven en je aflossnelheid.
Vergelijk verschillende hypotheekaanbieders op rente, voorwaarden en flexibiliteit. Let op de rente per risicoklasse en rentevastperiode, mogelijkheden om extra af te lossen, verhuisregels en kosten voor aanpassingen. Noteer wanneer de rente opnieuw wordt vastgesteld en welke documenten je daarvoor nodig hebt.
Verzamel tijdig alle benodigde papieren. Denk aan je ID, recente loonstroken, een werkgeversverklaring of voor zelfstandigen belastingaangiftes en jaarrekeningen. Ook heb je BKR-toestemming, een taxatierapport, het koopcontract en bankafschriften nodig. Controleer of alles actueel is en let op zaken als proeftijd of wisselend inkomen.
In het adviesgesprek bespreek je je wensen en mogelijkheden. Je kiest het type hypotheek, de rentevastperiode en eventuele extra’s zoals NHG. Daarna wordt je inkomen en de huiswaarde getoetst. Bij goedkeuring krijg je eerst een concept-offerte en later een bindende offerte.
Controleer of alle afspraken correct in het contract staan. Kijk naar de mogelijkheden voor extra aflossing, verhuisregels en voorwaarden voor een lagere rente als je LTV daalt. Noteer welke papieren je hiervoor nodig hebt en wanneer je actie moet ondernemen.
Bij de notaris worden de laatste zaken geregeld. Je ondertekent de hypotheekakte en leveringsakte, en de notaris zorgt voor kadasterinschrijving. Controleer de afrekening goed zodat je weet welke bedragen worden overgemaakt en welke kosten zijn inbegrepen.
Na het passeren is een goede administratie belangrijk. Controleer je rente- en aflossingsschema, zorg dat de automatische incasso goed loopt en plan jaarlijks een moment om te checken of je in aanmerking komt voor een lagere rente. Bewaar belangrijke papieren zoals jaaropgaven, waardebewijzen en bevestigingen van extra aflossingen.
Een goede keuze tussen een lineaire en annuïteitenhypotheek begint met het koppelen van je doelen aan de juiste instellingen. Met deze hulpmiddelen kun je zonder ingewikkelde berekeningen bepalen wat het beste bij je past en je lineaire hypotheek goed instellen.
Er is een eenvoudige beslisboom die helpt bepalen of een lineaire hypotheek bij je past.