Een erfpachtcanon heeft direct invloed op hoeveel je kunt lenen en wat je maandlasten zijn, omdat je betaalt voor grond die niet van jou is. In dit artikel lees je hoe erfpacht werkt, welke soorten er zijn, waar banken op letten bij het geven van een hypotheek en hoe je slimme keuzes maakt om risico’s te beperken en je huis aantrekkelijker te maken.
Geschreven op 5 september 2025
Erfpachtcanon is de periodieke betaling voor het gebruik van grond waarop je woning staat, terwijl je niet de eigenaar van de grond bent. De hoogte van de canon wordt bepaald door de waarde van de grond, het gewenste rendement van de grondeigenaar en de afspraken in het contract. De canon kan jaarlijks stijgen door indexatie of eens in de zoveel decennia fors worden herzien. Gemeenten hanteren vaste regels en procedures, terwijl particuliere grondeigenaren meer vrijheid hebben, wat kan leiden tot hogere percentages en minder zekerheid.
Er zijn verschillende soorten erfpacht: tijdelijk, eeuwigdurend en eeuwigdurend afgekocht. Banken en taxateurs beoordelen erfpachtwoningen anders dan woningen met eigen grond. Ze letten op de voorspelbaarheid van de canon, de looptijd van het erfpachtrecht en de voorwaarden. Een huis met erfpacht is meestal minder waard, waardoor je minder kunt lenen en soms een hogere rente betaalt. De erfpachtcanon wordt als vaste woonlast meegerekend en beperkt je maximale hypotheek.
Jaarlijkse canonbetalingen zijn fiscaal aftrekbaar, maar afkoop of een koopsom niet. NHG stelt strenge eisen aan erfpachtcontracten. Door de canon af te kopen of over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht kun je onzekerheid en risico’s verminderen. Let goed op de voorwaarden, het juiste overstapmoment en controleer alle documenten zorgvuldig om verrassingen te voorkomen en je huis aantrekkelijker te maken voor kopers.
Stel, je koopt een huis, maar de grond is niet van jou. Je betaalt dan erfpachtcanon: een soort huur voor de grond. Je bent eigenaar van het huis, maar niet van de grond. De hoogte van de canon hangt af van de waarde van de grond, het rendement dat de eigenaar wil behalen en de afspraken in het contract. Duidelijke afspraken zorgen ervoor dat je weet waar je aan toe bent en wanneer het bedrag kan wijzigen.
Zo wordt de canon vastgesteld:
| Stap | Omschrijving |
|---|---|
| 1 | Canon bij nieuw of aangepast contract |
| 2 | Grondwaarde via buurtprijzen of bouwkosten |
| 3 | Percentage = basisrente + opslag |
| 4 | Voorbeeld: €200.000 x 3,5% = €7.000/jaar |
De canon kan op verschillende manieren wijzigen. Zie deze tabel:
| Methode | Kern | Frequentie | Effect |
|---|---|---|---|
| Indexatie | Aanpassing aan inflatie | Jaarlijks | Kleine, voorspelbare stijging |
| Herziening | Nieuwe berekening canon | 10-50 jaar | Grote, minder voorspelbare wijziging |
Er zijn verschillen tussen gemeenten en particuliere grondeigenaren:
Koop je een huis met erfpacht, dan beoordelen banken en taxateurs dit anders dan volledig eigendom. Ze letten vooral op de voorspelbaarheid van de canon, de resterende looptijd van het erfpachtrecht en of de voorwaarden redelijk zijn. De taxateur bepaalt de “waarde in erfpacht”, die meestal lager is dan bij volledig eigendom, omdat je rekening moet houden met toekomstige betalingen. Voor deze beoordeling heb je verschillende documenten nodig, zoals de erfpachtakte.
Banken willen zekerheid over hun onderpand. Ze controleren alle documenten, schakelen soms een jurist in en beoordelen het risico. Dit bepaalt hoeveel je kunt lenen en tegen welke rente. De taxateur kijkt naar de erfpachtvoorwaarden en berekent wat de canonlasten doen met de waarde van het huis. Banken stellen eisen aan de looptijd van het erfpachtrecht, willen duidelijkheid over toekomstige aanpassingen en moeten een hypotheekrecht kunnen vestigen.
Het erfpachtrecht moet veel langer lopen dan je hypotheek. Banken eisen meestal minimaal 50 tot 75 jaar resterende looptijd, of ten minste 20 tot 30 jaar na afloop van je hypotheek. Is de looptijd korter, dan kun je vaak alleen een kortere hypotheek krijgen of minder lenen. Verlengingsopties tellen alleen mee als ze juridisch goed zijn vastgelegd en de voorwaarden al bekend zijn.
De canon moet voorspelbaar blijven. Bijvoorbeeld: inflatie met een maximum van 3% per jaar. Formules moeten gebaseerd zijn op duidelijke cijfers.
Een huis met erfpacht is minder waard dan een huis met eigen grond, door de toekomstige canonlasten. De taxateur berekent dit verschil en kijkt naar toekomstige aanpassingen. Door de lagere taxatiewaarde stijgt de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis (LTV).
Zware herzieningsclausules en ongunstige voorwaarden maken financiering lastig of zelfs onmogelijk. Denk aan onbeperkte koppelingen aan rente of grondwaarde, te vaak herzieningen en eenzijdige bevoegdheden van de erfverpachter. Banken stellen dan strengere eisen of weigeren financiering. Soms kun je dit oplossen door grenzen af te spreken, de tijd tussen herzieningen te verlengen of een onafhankelijke taxatie vast te leggen.
Voor een hypotheek op erfpacht heb je actuele en volledige documenten nodig. Denk aan de erfpachtakte met alle voorwaarden, een overzicht van de canon (bedrag, betaalritme en eventuele achterstanden), alle formules voor aanpassingen, grondwaardeberekeningen en verklaringen van de erfverpachter over de betaalstatus en de volgende herzieningsdatum. De taxatie moet de “waarde in erfpacht” vermelden. Lever deze documenten aan via de notaris, het verkoopdossier of rechtstreeks van de erfverpachter. Zorg dat opgaven niet ouder zijn dan drie maanden en dat je de laatste versie van de akte hebt.
Stel: je betaalt €2.400 per jaar aan canon (€200 per maand) en mag maximaal €18.000 per jaar aan woonlasten uitgeven. Dan blijft er maar €15.600 over voor je hypotheek. Zonder erfpacht zou je dus een hogere hypotheek kunnen krijgen.
Met een erfpachtwoning begin je met minder eigen geld, omdat de woning minder waard is. Je hebt daardoor ook een kleinere buffer als huizenprijzen dalen. Hoe de canon zich ontwikkelt, beïnvloedt de waardegroei van je huis. Bij een vaste canon stijgt de waarde meestal minder snel dan bij huizen met eigen grond. Wordt de canon herzien rond het moment dat je wilt verkopen, dan kan dat tijdelijk de waarde van je huis drukken.
De belastingdienst behandelt jaarlijkse betalingen anders dan afkoop. Betaal je elk jaar erfpachtcanon voor je eigen huis, dan mag je deze uitgaven aftrekken. Dit kan alleen als je de betalingen daadwerkelijk hebt gedaan en niet hebt afgekocht. Je moet dit kunnen aantonen met bijvoorbeeld de erfpachtakte, facturen en betalingsbewijzen. In je belastingaangifte zet je deze uitgaven bij de eigenwoninguitgaven.
Hoe je omgaat met afkopen en overstappen heeft direct invloed op de waarde van je huis, hoe makkelijk je het verkoopt en wat je elke maand betaalt. Lees je contract goed door en weet welke mogelijkheden je hebt. Met slimme keuzes kun je onzekerheid verminderen, je financiële situatie verbeteren en de kans op een hypotheek vergroten.
Bij appartementen heb je te maken met hoofderfpacht en ondererfpacht. Verschillende partijen moeten beslissingen nemen. De VvE beslist over het gebouw, terwijl je voor veranderingen aan de grond toestemming nodig hebt van de erfverpachter. Bij verbouwingen of aanpassingen in de splitsing moet je vaak meerdere partijen om goedkeuring vragen.
Voor verbouwingen, bestemmingswijzigingen of verkoop heb je meestal formele toestemming nodig. Check je akte, overleg vooraf met de erfverpachter, dien je plannen in en houd rekening met voorwaarden en termijnen. Leg alles goed vast. De erfverpachter kan weigeren als je plannen niet bij de bestemming passen, risico’s opleveren voor de waarde of als je onvoldoende zekerheden biedt.
Let op bepalingen die lastig te voorspellen zijn of grote gevolgen hebben. Denk aan onbegrensde herzieningsformules, vage indexering en hoge boetes of ontbinding bij kleine achterstanden. Je