Als je een huis koopt, heb je altijd recht op een wettelijke bedenktijd. In die periode kun je zonder reden en zonder boete van de koop afzien. Zo krijg je de tijd om alles rustig te overdenken en belangrijke dingen te regelen. In dit artikel lees je precies hoe de bedenktijd werkt, wanneer die geldt en waar je op moet letten om problemen te voorkomen.
Geschreven op 5 september 2025
Na het tekenen van het koopcontract voor een woning krijg je als koper automatisch een wettelijke bedenktijd van minimaal drie dagen. In deze periode kun je zonder opgaaf van reden en zonder kosten de koop ontbinden. Dit recht geldt alleen voor particuliere kopers en woningen met een woonbestemming, niet voor bedrijfspanden, beleggingspanden of als je koopt via een onderneming. De bedenktijd start op de dag nadat je het volledig ondertekende contract hebt ontvangen. Weekenden en feestdagen tellen mee, maar de termijn wordt verlengd als er te weinig werkdagen in zitten.
Wil je van de koop afzien, dan moet je dit schriftelijk en op tijd aan de verkoper laten weten. Het is belangrijk dat je kunt bewijzen wanneer je verklaring is ontvangen. Na een geldige ontbinding krijg je je waarborgsom of bankgarantie via de notaris terug. De bedenktijd is bedoeld voor een laatste check, maar vervangt het financieringsvoorbehoud niet. Ontbindende voorwaarden in het contract geven je meer tijd, maar vereisen wel bewijs als je van de koop af wilt.
Gebruik de bedenktijd om alle belangrijke documenten en afspraken te controleren en direct te starten met je hypotheekaanvraag. Zorg dat je alle deadlines goed op elkaar afstemt en vraag tijdig om uitstel als dat nodig is. Zo voorkom je boetes en onnodige risico’s bij het kopen van een huis.
Stel, je hebt net een huis gekocht en het koopcontract getekend. Je krijgt dan automatisch een wettelijke bedenktijd. Dit geeft je het recht om nog even rustig na te denken, zonder direct vast te zitten aan de koop. In deze periode mag je alsnog besluiten om niet door te gaan, zonder dat je daarvoor een reden hoeft te geven of extra kosten maakt. Dit geldt altijd, of je nu koopt van een particulier of van een projectontwikkelaar. Niemand kan je dit recht ontnemen, ook niet als het contract iets anders vermeldt.
Deze regeling geldt voor bestaande woningen, appartementen en nieuwbouwwoningen die je koopt via een koop- en aannemingsovereenkomst. Het is wel belangrijk dat het om een woning met woonbestemming gaat. Koop je een bedrijfspand of iets voor je onderneming? Dan geldt deze bedenktijd niet. Je moet als privépersoon kopen, niet als bedrijf.
Hier vind je de belangrijkste regels over de duur en het begin van de bedenktijd:
| Regel | Uitleg |
|---|---|
| Minimaal 3 dagen | Na ontvangst contract |
| Start bedenktijd | Na ontvangst, niet ondertekening |
| Eerste dag telt niet | Bedenktijd start dag erna |
| Voorbeeld | Maandag ontvangen = tot donderdag |
| Weekenden/feestdagen | Tellen mee |
Let op: kosten die je zelf al hebt gemaakt, zoals een bouwkundige keuring, advies van een makelaar of een taxatie, krijg je niet terug. Die zijn voor eigen rekening.
Hieronder zie je voor welke situaties géén wettelijke bedenktijd geldt:
| Geen bedenktijd bij | Voorbeelden |
|---|---|
| Geen woonbestemming | Bedrijfspand, grond, short-stay |
| Beleggingspand | Niet als woonruimte |
| Recreatiewoning | Geen woonbestemming |
| Zakelijke koper | BV, maatschap, eenmanszaak |
Dus: eerst moeten jij en de verkoper tekenen, daarna ontvang je het contract. Het is verstandig om te kunnen bewijzen wanneer je het contract hebt gekregen. Denk aan:
waarvan minstens twee werkdagen moeten zijn. Ontvang je het contract op vrijdag? Dan wordt je bedenktijd automatisch langer, zodat je altijd twee werkdagen hebt. maar kunnen soms voor verlenging zorgen. Zo heb je altijd voldoende tijd om advies in te winnen.
Je bedenktijd eindigt altijd op een werkdag om 23:59 uur. Valt de laatste dag in het weekend of op een feestdag? Dan schuift het einde door naar de eerstvolgende werkdag. Denk aan feestdagen zoals Nieuwjaarsdag, Koningsdag, Hemelvaart en Kerst. Zo loopt je bedenktijd nooit af op een moment waarop je geen hulp kunt krijgen.
Wil je het koopcontract ontbinden? Dan moet je dit schriftelijk en op tijd laten weten aan de verkoper. Zorg dat je brief of mail duidelijk is, gericht aan de verkoper, en dat je verwijst naar de wettelijke bedenktijd. Kies een manier waarmee je kunt bewijzen dat je bericht is aangekomen. Zodra de verkoper je ontbinding heeft ontvangen, kun je de notaris vragen om je waarborgsom of bankgarantie vrij te geven.
Ontbinden doe je zo:
Zorg dat je verklaring deze punten bevat: de datum, naam van de verkoper, het adres en kadastrale nummer van de woning. Schrijf duidelijk dat je de koop ontbindt op basis van de wettelijke bedenktijd. Vergeet niet te ondertekenen en je contactgegevens toe te voegen.
Let op: het gaat erom wanneer de verkoper je verklaring ontvangt, niet wanneer je deze verstuurt. Zorg dus dat je verklaring ruim op tijd aankomt. Stuur hem via meerdere kanalen, bijvoorbeeld e-mail én aangetekende post. Je kunt de verklaring ook persoonlijk afgeven bij de notaris en om een ontvangstbewijs vragen. Houd rekening met vertragingen en kantoortijden.
Na een geldige ontbinding zorgt de notaris dat je je geld terugkrijgt of dat je bankgarantie wordt opgeheven. Je moet hiervoor een kopie van je ontbindingsverklaring met ontvangstbewijs, je ID en je bankrekeningnummer aan de notaris geven. Meestal krijg je je waarborgsom binnen een paar werkdagen terug, inclusief eventuele rente. Bij een bankgarantie vraagt de notaris de bank om deze op te heffen, wat ook meestal snel geregeld is.
Daarnaast kun je in het contract ontbindende afspraken laten opnemen. Daarmee kun je onder bepaalde voorwaarden nog van de koop af, bijvoorbeeld als je de hypotheek niet rond krijgt. Je moet dan wel kunnen aantonen dat je er alles aan hebt gedaan.
De bedenktijd is kort en eenvoudig: je hoeft alleen op tijd te laten weten dat je niet doorgaat. Ontbindende afspraken werken anders. Je spreekt samen af hoe lang deze gelden, meestal een paar weken. Je bent dan afhankelijk van anderen, zoals de bank of een bouwkundige. Je moet papieren verzamelen en aan de eisen voldoen.
Met ontbindende afspraken krijg je meer tijd, maar je moet wel kunnen aantonen dat je serieus hebt geprobeerd aan de afspraken te voldoen. Voor een financieringsvoorbehoud moet je vaak twee afwijzingen van erkende geldverstrekkers laten zien, inclusief alle bijbehorende papieren. Bij een bouwkundig voorbehoud heb je een verslag nodig dat aantoont dat de uitgaven boven het afgesproken bedrag uitkomen.
Zonder financieringsvoorbehoud neem je een groot risico. Lukt het niet om een hypotheek te krijgen en kun je niet meer van de koop af? Dan moet je meestal een boete betalen van 10% van de koopsom. Soms komt daar nog extra schadevergoeding bij. Banken zijn niet verplicht je een hypotheek te geven, dus zonder voorbehoud heb je geen vangnet.
Een goede planning helpt om boetes en vertraging te voorkomen. Begin direct met het regelen van je financiering en gebruik de bedenktijd om alle juridische en technische zaken nog eens goed te controleren. Zorg dat je zekerheden, voorbehouden, het renteaanbod, de passeerdatum en – bij nieuwbouw – ook de bouw- en meerwerktermijnen goed op elkaar afstemt.
Laat de wettelijke bedenktijd goed aansluiten op de stappen bij de bank en in het koopcontract. Gebruik de eerste dagen om alles te controleren en je dossier op te bouwen. Zorg dat de waarborgsom of bankgarantie op tijd geregeld is en houd de geldigheid van het renteaanbod en de ontbindende voorwaarden in de gaten. Plan wat extra tijd in waar mogelijk en vraag tijdig om uitstel als het krap wordt.
De eerste dagen na het tekenen van het koopcontract zijn belangrijk voor hoe snel je hypotheek geregeld kan worden. Verzamel meteen alle nodige papieren:
Maak direct een afspraak met je adviseur, regel een taxatie en upload alles in het online systeem.
De bedenktijd is bedoeld voor de laatste checks, maar vervangt het financieringsvoorbehoud niet. Bekijk belangrijke papieren zoals de eigendomsakte, VvE-stukken, erfpachtgegevens, kadastrale informatie, bouwkundige rapporten, bodemonderzoek, bestemmingsplan en energielabel. Kom je grote risico’s tegen? Dan kun je de koop nog op tijd afblazen.
Een duidelijke tijdlijn helpt om problemen te voorkomen, zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw. Bijvoorbeeld: op dag 0 krijg je het contract, dag 1-3 gebruik je voor controles en het verzamelen van papieren, dag 5-7 regel je de waarborgsom of bankgarantie. Het financieringsvoorbehoud loopt meestal van week 2 tot 6. Zorg dat je renteaanbod geldig blijft tot na de passeerdatum, met wat extra speling. Plan op tijd je afspraak bij de notaris. Bij nieuwbouw komen daar nog het waarborgcertificaat, de start-bouwmelding en meerwerkdeadlines bij. Loop je tegen vertraging aan? Vraag dan direct om uitstel en lever de benodigde papieren aan.