Met een spaarhypotheek zorg je ervoor dat je aan het einde van de looptijd precies genoeg hebt gespaard om je hele lening in één keer af te lossen. Je betaalt elke maand rente en spaart tegelijk. Je maandlasten kunnen veranderen als de rente verandert. In dit artikel lees je hoe het werkt, waar je op moet letten en wat de voor- en nadelen zijn.
Geschreven op 5 september 2025
Een spaarhypotheek bestaat uit een lening die je niet tussentijds aflost en een gekoppelde spaarrekening of verzekeringspolis waarop je maandelijks geld stort. Je betaalt alleen rente over de lening en spaart tegelijkertijd een bedrag bij elkaar om aan het einde van de looptijd de hele schuld in één keer af te lossen. De rente die je betaalt over de lening is gelijk aan de rente die je ontvangt op je spaargeld, waardoor je altijd precies genoeg spaart om de lening af te lossen, ongeacht of de rente stijgt of daalt.
Sparen kan via een bankspaarrekening of een verzekeringspolis. Bij banksparen ben je zelf eigenaar van het spaargeld en zijn de uitgaven meestal transparant, terwijl bij een polis de verzekeraar eigenaar is en de uitgaven in de premie verwerkt zijn. Je maandlast bestaat uit rente, inleg voor de spaarrekening en eventueel premie voor risicodekking. De maandelijkse inleg wordt aangepast als de rente verandert, zodat je spaardoel altijd wordt gehaald.
Sinds 2013 kun je geen nieuwe spaarhypotheken meer afsluiten met de oude belastingvoordelen, maar bestaande spaarhypotheken vallen onder overgangsrecht. Je mag de betaalde rente aftrekken als je aan de voorwaarden voldoet. Bij wijzigingen, verhuizen of oversluiten moet je goed opletten om je fiscale voordelen te behouden. De spaarhypotheek biedt zekerheid over het eindbedrag, maar is minder flexibel dan andere hypotheekvormen.
Kies je voor een spaarhypotheek, dan heb je twee onderdelen: een lening die je niet maandelijks aflost en een speciale spaarrekening waarop je geld stort. Je betaalt alleen rente over het geleende bedrag. Daarnaast maak je elke maand een bedrag over naar de spaarrekening. Dit geld blijft daar staan tot het einde van de looptijd. Aan het einde gebruik je het gespaarde bedrag om de volledige lening in één keer af te lossen.
Het handige hiervan is dat de rente die je betaalt over je lening precies gelijk is aan de rente die je ontvangt op je spaargeld. Stijgt de rente? Dan ontvang je meer rente op je spaargeld en hoef je minder te sparen. Daalt de rente? Dan moet je juist meer sparen. Zo spaar je altijd precies genoeg om je lening volledig af te lossen.
Sparen kan op twee manieren: via een bankspaarrekening of via een verzekeringspolis. Hieronder staan de belangrijkste verschillen:
| Banksparen | Verzekeringspolis | |
|---|---|---|
| Eigenaar spaargeld | Jij | Verzekeraar |
| Uitgaven | Beheerkosten | In premie verwerkt |
| Aanpassen | Makkelijker | Moeilijker |
| Goedkeuring nodig | Niet altijd | Vaak wel |
Bij banksparen heb je een spaarrekening op jouw naam. Je ziet precies wat er op staat en hoe de rente werkt. Je kunt het geld niet zomaar opnemen, want het is bedoeld voor je hypotheek. Kies je voor een verzekeringspolis, dan betaal je premie in plaats van direct te sparen. Het geld staat dan bij de verzekeraar.
Hoe werkt dat?
Heb je vóór 2013 een spaarhypotheek afgesloten? Dan val je onder de oude belastingregels, zolang je hypotheek en het spaarproduct hetzelfde blijven en aan elkaar gekoppeld zijn. Sinds 2013 kun je geen nieuwe spaarhypotheek meer afsluiten met deze voordelen. Je mag alleen bestaande rechten behouden. Let op: elke wijziging aan je hypotheek of spaarproduct kan gevolgen hebben voor je renteaftrek en vrijstellingen. Laat veranderingen daarom altijd goed controleren.
Bij een spaarhypotheek los je niet elke maand af. Val je onder het overgangsrecht? Dan mag je de betaalde hypotheekrente nog steeds aftrekken. Alleen de rente die je daadwerkelijk betaalt, telt hiervoor mee. Het bedrag dat je spaart mag je niet aftrekken. De aftrek is beperkt in tijd en hoogte volgens de huidige regels. Je schuld moet op de peildatum al bestaan en binnen de voorwaarden van het overgangsrecht blijven.
Heb je een spaarhypotheek met een levensverzekering (KEW), bankspaarrekening (SEW) of beleggingspolis (BEW)? Dan kun je onder bepaalde voorwaarden belastingvrij geld ontvangen bij uitkering. Je moet hiervoor een minimale looptijd aanhouden, binnen bepaalde bandbreedtes blijven en het geld gebruiken voor je eigenwoningschuld. Er zijn maximumbedragen voor de vrijstelling, die regelmatig veranderen. Als je je polis afkoopt of iets doet wat niet mag, moet je alsnog belasting betalen over het voordeel.
Sinds 2013 kun je geen nieuwe spaarhypotheken meer afsluiten met de oude belastingvoordelen. Alleen producten en schulden die al op de peildatum bestonden, vallen nog onder het overgangsrecht. Zorg dat je hypotheek en spaarproduct hetzelfde blijven. Je mag je hypotheek meenemen naar een andere woning of oversluiten naar een andere bank, zolang de vorm hetzelfde blijft. Omzetten naar een andere hypotheekvorm mag niet. De relatie met je eigen woning moet ononderbroken blijven.
Bij verhuizen of oversluiten kun je de voordelen behouden als de koppeling tussen sparen en lenen hetzelfde blijft en alle kenmerken gelijk blijven. Zorg bij verhuizen voor een tijdige overdracht en goede papieren dat je alles voortzet. Bij oversluiten moeten de spaarstructuur en begunstigde gelijk blijven, anders kun je je voordelen kwijtraken. Zet je de hypotheek om naar een andere vorm, dan vervallen meestal de KEW-, SEW- of BEW-vrijstellingen en kan er belasting verschuldigd zijn bij uitkering of afkoop.
Hieronder zie je in een tabel waaruit je maandlast bestaat en waar je geld naartoe gaat:
| Onderdeel | Betaling aan | Doel |
|---|---|---|
| Rente | Geldverstrekker | Schuld |
| Inleg | Spaarrekening | Opbouw |
| Premie | Verzekeraar | Risicodekking |
Het werkt zo:
Met een lineaire hypotheek los je maandelijks een vast bedrag af. Hierdoor daalt je schuld snel en worden je maandlasten steeds lager. Het verschil zit in de geldstromen: bij een spaarhypotheek bouw je een spaarpot op terwijl je schuld blijft staan, bij een lineaire hypotheek los je direct af.
Je bent ook gebonden aan regels over inleg en uitgaven. Als je het product niet goed aanpast, kun je belastingvoordelen verliezen. Er bestaat een kans op administratieve fouten, vooral bij polissen. Je kunt deze risico’s beperken door goed te letten op de looptijd, de rentevaste periode en door alle voorwaarden goed te volgen. Fouten in de administratie of verkeerde papieren kunnen problemen veroorzaken, dus let goed op alle details.
Tijdens je hypotheek kun je verschillende zaken wijzigen. Deze veranderingen kunnen invloed hebben op je voorwaarden en belastingvoordeel. Het is verstandig om vooraf te controleren wat de gevolgen zijn. Alles moet passen binnen de regels van je aanbieder en de wet. Denk goed na over wat elke wijziging betekent voor je spaardoel, maandelijkse storting, de koppeling tussen producten en wie er recht heeft op het geld. Leg je keuzes vast en bewaar alle bewijsstukken.
Je mag extra geld in je spaarhypotheek storten, zolang je binnen de afgesproken grenzen blijft. Ga je over deze grenzen heen, dan kun je je belastingvoordeel kwijtraken. Met een extra storting kun je het bedrag dat je nog moet sparen verlagen of je einddoel verhogen. Controleer eerst of je binnen de grenzen blijft, kijk wat je product toestaat en bereken daarna opnieuw je doel of storting. Leg alles goed vast. Na een extra storting moet je opnieuw controleren of je nog aan alle voorwaarden voldoet. Soms heb je eerst toestemming nodig van je aanbieder.
Ga je verhuizen, dan kun je je hypotheek meenemen naar je nieuwe huis. Om je belastingvoordeel te behouden, moet de koppeling tussen je hypotheek en het spaarproduct blijven bestaan en moet alles op tijd geregeld zijn. In je nieuwe huis ga je op dezelfde manier verder met sparen. Vraag een offerte aan voor je nieuwe situatie, regel wie het geld krijgt bij overlijden en zorg dat je kunt aantonen dat je op dezelfde manier doorgaat. Let goed op de timing, zodat er geen onderbreking ontstaat. Je hebt documenten nodig zoals je polis, een verklaring van de bank en informatie over je rentevaste periode. Veel gemaakte fouten zijn een tijdsgat tussen de oude en nieuwe situatie, een verkeerde productnaam of het verbreken van de koppeling.
Stap je over naar een andere aanbieder met een vergelijkbare spaarvorm, dan kun je meestal je belastingvoordeel behouden. Zet je de hypotheek om naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek, dan stopt het belastingvoordeel en moet je mogelijk belasting betalen over het opgebouwde bedrag. Er zijn verschillende keuzes: van een polis naar banksparen, waarbij je goed moet letten op de voorwaarden, kosten en belastingregels, of van sparen naar annuïteit of lineair, waarbij je alles moet afwikkelen. Zorg dat goed geregeld is wie het geld krijgt bij overlijden, dat de koppeling klopt en dat het nieuwe product vergelijkbare eigenschappen heeft. Leg de gevolgen van je keuze duidelijk vast.
Aan het einde van de looptijd gebruik je het gespaarde bedrag meestal om je hypotheek af te lossen. In dat geval hoef je meestal geen belasting te betalen over het rendement. Bij vervroegde afkoop betaal je vaak wel belasting over het behaalde rendement. Plan de uitkering zo dat deze samenvalt met het aflossen van je schuld en zorg voor goede bewijsstukken. Bij oversluiten of verhuizen bepaalt de timing of je je belastingvoordeel behoudt en of je mogelijk belasting moet betalen in box 3. Bij afkoop is het belangrijk om te berekenen wanneer je belasting moet betalen en welke andere mogelijkheden er zijn.
Wil je de overlijdensrisicoverzekering aanpassen, dan verandert je premie en kan de verhouding tussen premie en storting wijzigen. Soms is een medische keuring nodig. Controleer na een wijziging of je nog binnen de toegestane grenzen blijft en leg alle veranderingen goed vast. Neem eventuele extra voorwaarden of uitsluitingen op in je contract.
Zorg dat rente, looptijd, spaardoel en storting goed op elkaar zijn afgestemd en dat alles correct is vastgelegd voor je belastingpositie. Gebruik een checklist om te controleren of je rentevaste periode past bij de resterende looptijd, of je spaardoel klopt met je huidige storting en rente, of je binnen de toegestane grenzen blijft, en of je voldoet aan de voorwaarden van je aanbieder bij extra storting, omzetting of het meenemen van je hypotheek. Houd je documenten op orde: contracten, wie er recht heeft op het geld bij overlijden, herberekeningen en bewijs van je belastingvoordeel.
Met voorbeelden zie je snel wat verschillende keuzes doen met je maandlasten, spaardoelen en belastingvoordeel. Je ziet direct wat er gebeurt met je inleg, netto maandlasten en belastingzaken als er iets verandert. Zo krijg je een duidelijk beeld van verschillende situaties, zonder ingewikkelde uitleg.
Elke berekening begint met vaste uitgangspunten. Je ziet precies wat er verandert en wat dat betekent voor de rente, je maandelijkse inleg, het belastingvoordeel en je uiteindelijke maandlast. Het spaardoel blijft hetzelfde, tenzij anders aangegeven. Alle aannames staan duidelijk vermeld. We nemen kosten van producten alleen mee als dat nodig is.
Stel, je hebt een spaarhypotheek van 200.000 euro, met nog 20 jaar looptijd en 4% rente. Je wilt 200.000 euro bij elkaar sparen en begint met nul euro. Je maandlast bestaat uit rente (na belastingaftrek) plus je spaarinleg.