Een hypothecaire inschrijving is de officiële vastlegging van het maximale bedrag waarvoor je huis als onderpand kan dienen bij de bank. Dit bedrag is meestal hoger dan je daadwerkelijke lening, zodat je later makkelijk extra kunt lenen als dat nodig is. In dit artikel lees je hoe zo’n inschrijving werkt, wat het voor jou betekent en waar je op moet letten als je je hypotheek wilt aanpassen.
Geschreven op 5 september 2025
Een hypothecaire inschrijving is de officiële registratie bij het Kadaster van het recht dat de bank heeft op je woning als zekerheid voor de hypotheek. Hierbij wordt een maximumbedrag vastgelegd waarbinnen de bank haar vordering mag verhalen, inclusief rente en kosten. Dit bedrag is vaak hoger dan je daadwerkelijke lening, zodat er ruimte is voor extra kosten of toekomstige aanpassingen. De inschrijving geeft de bank voorrang op andere schuldeisers en blijft bestaan tot deze officieel wordt doorgehaald, ook als je schuld tussentijds verandert of de bank wisselt.
De hypothecaire inschrijving en je lening zijn twee aparte afspraken: de lening gaat over het bedrag dat je leent en hoe je dat terugbetaalt, de inschrijving regelt tot welk maximum de bank zich mag verhalen op je woning. Extra lenen binnen het ingeschreven maximum kan, maar alleen met goedkeuring van de bank. Bij meerdere hypotheken bepaalt de volgorde van inschrijving wie als eerste wordt terugbetaald bij verkoop van het huis. Een hogere inschrijving biedt flexibiliteit, maar kan het lastiger maken om elders extra te lenen.
Het afsluiten of aanpassen van een hypotheek verloopt via de notaris, die de akte opstelt en de inschrijving regelt. Kosten bestaan uit notariskosten, Kadasterkosten en soms een taxatie. Bij veranderingen in je situatie kun je de bestaande inschrijving vaak aanpassen, verhogen of laten doorhalen. Belangrijke begrippen zijn hypothecaire inschrijving, inschrijvingsbedrag en verhoogde inschrijving: samen bepalen ze de juridische en praktische ruimte binnen je hypotheek.
Als je een huis koopt en daarvoor een hypotheek afsluit, wordt bij het Kadaster een hypothecaire inschrijving gedaan. Dit is een registratie die vastlegt tot welk bedrag de bank geld op jouw woning kan verhalen als je de hypotheek niet meer betaalt. Zie het als een stempel: het bepaalt wie recht heeft op jouw huis en in welke volgorde schuldeisers hun geld ontvangen als het misgaat. Belangrijk om te weten: deze inschrijving is niet hetzelfde als je lening. Het is uitsluitend een zekerheid voor de bank.
| Vastgelegd bij inschrijving |
|---|
| Hypotheekgever/-nemer |
| Kadastrale gegevens |
| Gedekte schulden |
| Maximaal bedrag |
| Rente & kosten |
Door deze inschrijving heeft de bank voorrang op andere schuldeisers. Kun je niet meer betalen, dan mag de bank je huis verkopen om hun geld terug te krijgen. Alleen de vorderingen die in de akte staan, vallen onder deze inschrijving. Andere schulden vallen hier niet onder.
De hypothecaire inschrijving is een zekerheid voor de bank, los van het bedrag dat je leent. Je lening gaat over het bedrag dat je ontvangt en hoe je dat terugbetaalt. De inschrijving bepaalt alleen: tot dit bedrag mag de bank zich verhalen op je woning.
| Grenzen dekking |
|---|
| Maximumbedrag |
| Rente-afspraken |
| Extra kosten |
| Uitsluitingen |
Bijzonder is dat de inschrijving blijft bestaan, ook als je schuld verandert. Zelfs als je bank de hypotheek verkoopt aan een andere bank, blijft de inschrijving hetzelfde. Vaak is de dekking breed, bijvoorbeeld “alle huidige en toekomstige vorderingen”, maar het kan ook beperkt zijn tot een specifiek bedrag. De inschrijving eindigt pas als deze officieel wordt doorgehaald, niet automatisch als je schuld is afgelost.
Het hypotheekrecht is een beperkt recht op een specifiek huis. Dit wordt precies vastgelegd met kadastrale gegevens. Zodra het recht is ingeschreven, geldt het voor iedereen, ook voor nieuwe eigenaren.
Het bedrag dat bij het Kadaster staat, is een maximum. Je werkelijke schuld is meestal lager en verandert door aflossen of extra opnemen. Het ingeschreven maximum bepaalt hoeveel de bank maximaal mag verhalen op je huis. Dit bestaat uit de hoofdsom plus extra posten die in de akte staan.
Het inschrijvingsbedrag is het hoogste bedrag dat de bank op je huis kan verhalen. Dit staat in je hypotheekakte. Het gaat niet alleen om je lening, maar ook om extra kosten zoals rente, boetes en uitvoeringskosten. Opvulruimte is het verschil tussen dit maximum en wat je nu daadwerkelijk schuldig bent. Die ruimte kun je later gebruiken om extra te lenen, als de bank akkoord gaat.
Het inschrijvingsbedrag is vaak hoger dan je eerste lening. Zo is er ruimte voor extra kosten of toekomstige aanpassingen. In de akte staat precies wat onder dit bedrag valt: rente, boeterente, beheerkosten, voorgeschoten lasten. Door het bedrag hoger te kiezen, kun je later extra geld opnemen of je hypotheek aanpassen zonder naar de notaris te hoeven, zolang je binnen het maximum blijft en de bank akkoord is.
Opvulruimte is wat je nog kunt lenen binnen het vastgestelde maximum bij dezelfde bank. Je berekent dit door van het ingeschreven bedrag je huidige schuld, achterstallige rente, boetes en gemaakte uitgaven af te trekken. Stel: het ingeschreven bedrag is €350.000, je schuld is €280.000, er is €2.000 achterstallige rente en €1.000 aan uitgaven. Dan is je opvulruimte €67.000. Alleen je huidige bank kan deze ruimte benutten, volgens de afspraken in de akte.
Een hoger ingeschreven bedrag zorgt ervoor dat ook extra kosten verhaald kunnen worden als je niet meer betaalt. In de akte staat welke posten hieronder vallen: achterstallige rente, vertragingsrente, boeterente, beheerkosten, incassokosten, voorgeschoten premies of belastingen. Ook een renteopslag kan hieronder vallen. Zo blijft het inschrijvingsbedrag passend, ook als je tijdelijk niet betaalt.
Bij een verhoogde inschrijving kies je bewust voor een hoger maximum dan je eerste lening. Zo kun je later extra geld opnemen zonder nieuwe akte. Je schuld stijgt pas als je echt extra geld opneemt, maar de ruimte is er alvast. De opvulruimte blijft ongebruikt tot je die nodig hebt en kan niet aan anderen worden overgedragen. Het maximum staat vast, maar voor elke extra lening kijkt de bank opnieuw naar je situatie.
Extra geld opnemen binnen het maximum kan, maar de bank beoordeelt je situatie opnieuw. Ze kijken naar de waarde van je huis, je inkomen en de voorwaarden. Je hebt papieren nodig, zoals een aanvullende overeenkomst en soms aanpassingen aan verzekeringen. Dit kan via een tweede lening, een verhoging van je bestaande lening of een productwissel. Alles blijft binnen de dekking van de oorspronkelijke akte.
Een hoge inschrijving kan het lastiger maken om bij andere banken geld te lenen, omdat er minder ruimte overblijft voor andere hypotheken. Vaak mag je niet zomaar extra zekerheden aan anderen geven. Bij wijzigingen, zoals overstappen naar een andere bank of het aanpassen van de akte, kan een nieuwe akte of toestemming nodig zijn. Ook kan het moeilijker zijn om een tweede hypotheek te krijgen door de beperkte ruimte.
Heb je meer dan één hypotheek op je huis, dan is er een vaste volgorde waarin geldverstrekkers hun geld terugkrijgen als het huis wordt verkocht. Die volgorde hangt af van wanneer de hypotheken zijn ingeschreven bij het Kadaster. De eerste inschrijving krijgt altijd voorrang. Dit bepaalt wie als eerste wordt uitbetaald bij verkoop. Geldverstrekkers houden hier rekening mee in hun voorwaarden.
De volgorde bij het Kadaster bepaalt wie als eerste wordt terugbetaald. De eerste inschrijving krijgt de eerste plek, daarna volgt de tweede, enzovoort. Deze volgorde kan alleen veranderen als iedereen die erbij betrokken is akkoord gaat en dit officieel laat vastleggen. Voor geldverstrekkers betekent een hogere plek meer zekerheid. Wie lager staat, loopt meer risico en vraagt daarom vaak een hogere rente of strengere voorwaarden.
Als een huis verkocht wordt om schulden af te lossen, wordt het geld verdeeld volgens de afgesproken volgorde. Eerst krijgt de eerste geldverstrekker zijn geld, daarna de tweede, enzovoort. Elke geldverstrekker krijgt maximaal het bedrag waarvoor de hypotheek is ingeschreven. Pas als alle hypotheken zijn afgelost, komen andere schuldeisers aan de beurt.
Een hoge eerste hypotheek maakt het voor andere schuldeisers lastig om hun geld terug te krijgen. Hypotheekverstrekkers hebben altijd voorrang op gewone schuldeisers. Sommige schuldeisers, zoals de Belastingdienst, kunnen soms toch een deel opeisen, maar dit verandert niets aan de volgorde tussen hypotheken.
Geldverstrekkers die lager op de lijst staan, lopen meer risico. Daarom stellen ze strengere voorwaarden. Dit zie je terug in een hogere rente, een lager maximaal leenbedrag en soms extra eisen zoals verplichte aflossing of verzekeringen.
Je kunt de volgorde van hypotheken veranderen, maar alleen als iedereen die erbij betrokken is akkoord gaat en dit bij de notaris wordt vastgelegd. Bij het oversluiten kan een nieuwe geldverstrekker soms de plek van de oude innemen, als alles goed geregeld wordt. Hiervoor zijn notariële aktes nodig en alles moet netjes worden ingeschreven bij het Kadaster.
Bij het afsluiten van een hypotheek is altijd een notaris betrokken. Die stelt een officiële akte op en regelt de registratie bij het Kadaster. Dit brengt kosten met zich mee: de notaris, het Kadaster en soms een taxatie van je woning. Soms worden er ook extra zekerheden vastgelegd, zoals een levensverzekering of spaarrekening. Het hele proces bestaat uit documenten verzamelen, je gegevens controleren, de akte opstellen en ondertekenen, en tot slot de registratie bij het Kadaster. Je betaalt voor het werk van de notaris, de Kadaster-inschrijving, eventuele taxatie en soms extra uitgaven voor uittreksels.
De notaris controleert of je de hypotheek mag afsluiten en of je daadwerkelijk de eigenaar bent van het huis. Hij kijkt ook naar eventuele volmachten en of er al schulden of beslagen op je woning rusten. Vervolgens stelt de notaris de hypotheekakte op. Hierin staat hoeveel je leent, onder welke voorwaarden, welke afspraken er zijn gemaakt en of er extra zekerheden zijn. Na ondertekening dient de akte als officieel bewijs voor de registratie bij het Kadaster.
Zodra je hypotheek bij het Kadaster staat ingeschreven, is deze officieel en geldt deze ook tegenover anderen. De datum en het volgnummer van de inschrijving bepalen de positie van jouw hypotheek ten opzichte van andere rechten op het huis. Voor de inschrijving zijn nodig: een kopie van de akte, de kadastrale gegevens van je woning, perceelnummers en jouw gegevens als eigenaar. Bij een appartement is ook het appartementsindexnummer nodig. Na inschrijving heeft je hypotheek een vaste rang en kan iedereen zien dat deze bestaat.
De uitgaven voor een hypotheek bestaan uit verschillende onderdelen. De notaris rekent kosten voor het onderzoek, het opstellen en het ondertekenen van de akte. Het Kadaster vraagt geld voor de inschrijving. Soms is een taxatie nodig om te bepalen wat je huis waard is. Afhankelijk van je situatie kunnen er extra uitgaven bijkomen, bijvoorbeeld voor aflosnota’s, uittreksels of legalisaties.
Soms wil de geldverstrekker extra zekerheid. Dit kan door bijvoorbeeld je levensverzekering, spaarrekening of bouwdepot als onderpand te gebruiken. Dit wordt vastgelegd in de hypotheekakte of in een apart document. In de akte staat ook in welke volgorde deze zekerheden worden gebruikt als je je betalingen niet meer kunt doen en hoe de verrekening dan plaatsvindt.
Verandert je situatie? Dan hoef je niet altijd een compleet nieuwe hypotheek af te sluiten. Je kunt je bestaande hypotheek vaak aanpassen, hergebruiken of beëindigen.
Bij het oversluiten van je hypotheek kun je kiezen: gebruik je de bestaande inschrijving opnieuw of regel je een nieuwe? Bij hergebruik behoud je je huidige positie en heb je vaak minder papierwerk. Een nieuwe inschrijving geeft nieuwe documenten, maar kan je een minder gunstige positie opleveren.
Blijf je binnen het maximum van je huidige hypotheek, dan kun je veel aanpassen zonder een nieuwe hypotheek te regelen. Denk aan het toevoegen van een tweede leningdeel, overstappen naar een ander hypotheekproduct, of het aanpassen van looptijd en aflossing. Hiervoor heb je meestal een aanvulling op je contract, nieuwe voorwaarden en goedkeuring van de bank nodig.
Soms is er geen ruimte meer binnen je huidige hypotheek of komt er een nieuwe bank bij. Dan kun je een extra inschrijving nemen, die altijd een lagere rang krijgt dan je bestaande hypotheek. Dit beïnvloedt de positie van de bank en kan gevolgen hebben voor de voorwaarden van je extra lening.
Bij een royement wordt je hypotheekinschrijving officieel beëindigd, helemaal of voor een deel. Je hebt hiervoor een verklaring of toestemming van de bank nodig, en de notaris regelt de verwerking bij het Kadaster. Bij volledig royement wordt alles doorgehaald, bij gedeeltelijk royement wordt het bedrag verlaagd of een deel van het onderpand vrijgegeven.
Als je je huis verkoopt of verhuist, wordt meestal de hypotheek afgelost en de inschrijving doorgehaald bij de overdracht. Soms kun je de hypotheek meenemen naar een nieuwe woning. Je hebt dan documenten nodig zoals een aflosnota, royementsinstructie en eventueel toestemming om de hypotheek mee te nemen. Het is belangrijk dat de timing klopt tussen het tekenen van de koopakte, de overdracht en het doorhalen van de oude inschrijving.
Je komt bij hypotheken vaak woorden tegen die op elkaar lijken, maar toch iets anders betekenen. “Hypothecaire inschrijving” is het recht dat officieel wordt vastgelegd, “inschrijvingsbedrag” is het maximale bedrag waarvoor je huis als onderpand dient, en “verhoogde inschrijving” betekent dat dit bedrag hoger is dan wat je nu leent. Als je deze begrippen goed uit elkaar houdt, weet je precies waar je over praat.
Deze drie woorden zijn belangrijk om te begrijpen. De hypothecaire inschrijving is het recht dat wordt vastgelegd bij het Kadaster. Het inschrijvingsbedrag is hoeveel je maximaal kunt lenen met je huis als onderpand. Bij een verhoogde inschrijving zet je dat maximum bewust hoger dan wat je nu leent. Zo kun je later extra geld lenen zonder opnieuw naar de notaris te gaan.
Al deze woorden gaan over hetzelfde: je schrijft je hypotheek in voor meer dan je nu leent. Dit geeft je vrijheid voor de toekomst, bijvoorbeeld als je wilt verbouwen. Maar er zijn ook nadelen: andere geldverstrekkers kunnen minder goed inschatten hoeveel je nog kunt lenen.
Alle besproken woorden draaien om het vastleggen van rechten, het bepalen van je leenmaximum en de keuze voor extra ruimte in je hypotheek. De begrippen hypothecaire inschrijving, inschrijvingsbedrag en verhoogde inschrijving zijn de basis. Woorden als hogere inschrijving en hoger inschrijven betekenen in feite hetzelfde, elk met voor- en nadelen.