Je inkomen uit loondienst bepaalt direct hoeveel je kunt lenen voor een hypotheek. Alleen vast en structureel inkomen telt helemaal mee, terwijl wisselend of tijdelijk inkomen strenger wordt bekeken. Door de juiste papieren te verzamelen en de regels te volgen, maak je meer kans op een succesvolle aanvraag. Lees verder om precies te weten hoe je inkomen wordt beoordeeld en welke stappen je moet nemen voor een compleet dossier.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het aanvragen van een hypotheek in loondienst is het belangrijk om je inkomen goed aan te tonen. Niet alle inkomsten tellen mee: vast maandsalaris, vakantiegeld, structurele toeslagen en een contractuele 13e maand worden meegenomen, terwijl onkostenvergoedingen, een auto van de zaak en incidentele bonussen buiten beschouwing blijven. Je bewijst je inkomen met recente loonstroken, een jaaropgave, een werkgeversverklaring of een Inkomensverklaring Loondienst (IBL), en eventueel je arbeidscontract of relevante CAO-bepalingen. Het verschil tussen vast en wisselend inkomen is essentieel; alleen structureel wisselend inkomen telt mee als je dit kunt onderbouwen met bewijs over een langere periode.
Het type arbeidscontract bepaalt welke documenten je moet aanleveren en hoe je inkomen wordt beoordeeld. Voor een vast contract zijn loonstroken en het contract voldoende, terwijl bij tijdelijke of flexibele contracten aanvullende verklaringen nodig zijn. Structurele wijzigingen in je inkomen neem je volledig mee, tijdelijke situaties worden teruggebracht naar het normale niveau en onzekere gevallen laat je buiten beschouwing. Bij bijzondere situaties, zoals ziekte, verlof of inkomensgaten, is aanvullend bewijs vereist, zoals een werkgeversbrief of UWV-beschikking. Bij meerdere banen moeten de inkomens en uren goed worden onderbouwd en mogen ze niet overlappen.
Hoeveel je kunt lenen hangt af van je toetsinkomen, je huishouden, de energiezuinigheid van je woning en je leeftijd. Ook bestaande schulden, vaste lasten en de regels van de bank en NHG spelen een rol. Je maximale hypotheek wordt berekend met Nibud-percentages en de toetsrente. Alle lasten en bewijsstukken worden vastgelegd in je hypotheekdossier. Het is belangrijk om alle documenten volledig en correct te verzamelen, zoals loonstroken, jaaropgaven, contracten, BKR-overzichten en verklaringen. Met een goede checklist en een compleet dossier verloopt je hypotheekaanvraag soepel.
Wil je een hypotheek aanvragen? Dan moet je aantonen wat je verdient. Niet al je inkomsten tellen mee voor het maximale leenbedrag. In de onderstaande tabel zie je overzichtelijk wat wel en niet meetelt:
| Meetellen | Niet meetellen |
|---|---|
| Vast maandsalaris | Onkostenvergoedingen |
| Vakantiegeld | Auto van de zaak |
| Structurele toeslagen | Eenmalige bonussen |
| Contractuele 13e maand | Incidenteel overwerk |
| Vaste winstuitkeringen | |
| Bonussen/provisies (soms) |
Om je inkomen te bewijzen, heb je enkele documenten nodig, zoals:
Het verschil tussen vast en wisselend inkomen is belangrijk. Vast inkomen ontvang je elke maand zeker. Wisselend inkomen hangt af van prestaties of je rooster en telt alleen mee als het structureel is en je kunt aantonen dat het regelmatig binnenkomt. Een IBL kan een werkgeversverklaring vervangen, maar alleen als je nog bij dezelfde werkgever werkt, er voldoende gegevens bij het UWV zijn en het volgens de regels is toegestaan.
Let bij het controleren van je documenten op het volgende:
Het type contract dat je hebt, bepaalt hoe je inkomen wordt beoordeeld. Elk contracttype kent eigen eisen. Soms kan een verklaring van je werkgever een tijdelijk of flexibel contract gelijkstellen aan een vast dienstverband. Dit kan je kansen op een hypotheek vergroten.
Hieronder zie je welke documenten je per contracttype nodig hebt:
| Contracttype | Benodigde documenten |
|---|---|
| Vast contract | Contract, loonstroken |
| Tijdelijk contract zonder intentie | Werkgeversverklaring |
| Tijdelijk contract met intentie | Werkgeversverklaring met intentie |
| Oproep/min-max | Contract, 12-24 mnd historie, CAO-uittreksel |
| Uitzend/detachering | Perspectiefverklaring |
Goede formuleringen voor verklaringen zijn bijvoorbeeld: “Werkgever is van plan het dienstverband om te zetten naar onbepaalde tijd per [datum]” of “Intermediair verklaart blijvende inzetbaarheid gedurende minimaal 12 maanden.” Voor de urenberekening kijk je naar contracturen, uren op loonstroken, CAO-regels voor vaste uren en neem je een voorzichtig gemiddelde bij wisselende uren. Het stappenplan is: bepaal je contractvorm en fase, controleer de verklaring, bepaal je urenbasis, pas de juiste methode toe en leg je onderbouwing vast.
Bij het bepalen van je inkomen wordt gekeken naar wat je standaard verdient, zonder tijdelijke pieken of dalen. Hiervoor gebruik je verschillende documenten, zoals loonstroken, UWV-beschikkingen en werkgeversbrieven. Structurele veranderingen in je inkomen tellen mee. Tijdelijke situaties worden teruggebracht naar het normale niveau. Onzekere gevallen laat je buiten beschouwing of schat je voorzichtig in. Voor vaste wijzigingen heb je minimaal 12 maanden bewijs nodig. Tijdelijke situaties moeten een duidelijke einddatum hebben. Onzekere situaties zonder voldoende historie tellen niet mee.
Elk geval vraagt om een eigen aanpak. Ben je met verlof? Dan zie je vaak lagere bedragen op je loonstrook of speciale codes. Vraag een werkgeversbrief op waarin de verlofperiode staat en reken het inkomen terug naar het normale loon. Ben je ziek of heb je een WIA-uitkering? Dan zie je ZW of WIA op je loonstrook of bij het UWV. Je hebt dan een beschikking nodig als bewijs. Structurele uitkeringen tellen mee. Bij loondoorbetaling volg je de afspraken in de cao. Pas het aantal uren aan als iemand weer beter is.
Inkomensgaten herken je aan periodes zonder inkomen. Onderbouw dit met uitschrijvingen, studiebewijzen of documenten over een sabbatical en reken vanaf een stabiele periode verder. Heb je een tweede baan of bijverdiensten? Dan heb je contracten, loonstroken en jaaropgaven nodig. Controleer of beide banen blijvend zijn en of de uren niet overlappen. Als dat zo is, kun je de inkomens samenvoegen.
Het stappenplan is:
Veel afwijzingen ontstaan doordat einddata ontbreken of de historie te kort is. Dit voorkom je door altijd volledige bevestigingen op te vragen.
Hoeveel je kunt lenen hangt af van je inkomen, je huishouden en hoe energiezuinig je nieuwe huis is. Ook je leeftijd speelt een rol. Al deze factoren samen bepalen je toetsinkomen. Daarna wordt gekeken naar de toetsrente. Dat is het minimumpercentage waarmee gerekend moet worden, tenzij je kiest voor een langere rentevaste periode met een hogere rente. Met deze gegevens wordt via de Nibud-tabellen berekend wat je maandelijks aan woonlasten kunt betalen. Dit maandbedrag wordt omgerekend naar het maximale leenbedrag. Daarbij wordt rekening gehouden met je gekozen rente en looptijd. De uitkomst wordt altijd gecontroleerd met een officiële rekentool.
Voor een goede berekening van je maximale hypotheek volg je alle regels. Je begint met het verzamelen van je gegevens. Daarna bepaal je de toetsrente. Vervolgens zoek je in de Nibud-tabel het percentage dat bij jouw situatie past. Zo bereken je wat je maximaal per maand kunt betalen. Je kiest dan tussen annuïtair of lineair aflossen. De belangrijkste factoren die bepalen hoeveel je kunt lenen zijn de toetsrente, de duur van de rentevaste periode, de looptijd en je gezinssituatie.
Niet al je inkomsten tellen volledig mee bij het bepalen van je maximale hypotheek. Sommige inkomsten worden niet meegerekend of gemiddeld, waardoor je toetsinkomen lager kan uitvallen dan je bruto inkomen. Bij verschillende uitkomsten wordt altijd de laagste genomen. Voor het juiste percentage kijk je naar je totale inkomen, leeftijd en gezinssamenstelling. Soms gelden er extra regels, zoals opslagen die banken hanteren. De toetsrente is minimaal het wettelijke percentage, maar kan hoger zijn als je de rente langer vastzet. Een langere rentevaste periode kan leiden tot een andere toetsrente, terwijl een kortere looptijd zorgt voor hogere maandlasten en een lagere maximale lening. Als de toetsrente stijgt, kun je minder lenen.
Naast je inkomen zijn er meer zaken die bepalen hoeveel je kunt lenen. Je bestaande schulden, vaste uitgaven en hoe je je geldzaken regelt met je partner hebben allemaal invloed. Ook stellen de overheid en banken bepaalde regels waaraan je moet voldoen.
Bij het berekenen van je maximale hypotheek worden verschillende maandlasten meegeteld. Denk aan je studieschuld, leningen en creditcardlimieten die bij het BKR staan, maar ook aan je lease-auto of alimentatie die je betaalt. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft daarnaast eigen regels. Alimentatie die je ontvangt of kosten voor kinderopvang tellen meestal niet mee, tenzij de bank anders beslist. Al deze berekeningen en bewijsstukken komen in je hypotheekdossier.
Alle lasten en regels worden overzichtelijk vastgelegd volgens de afspraken van de bank. Per onderdeel wordt bekeken of het meetelt, hoe het wordt berekend en welk bewijs je moet aanleveren. Dit wordt opgenomen in je dossier, met vermelding van datum, bron en of het om NHG-regels of bankafspraken gaat. Ook wordt bijgehouden hoe lasten worden verdeeld tussen partners en welke maximumbedragen gelden.
Heb je een studieschuld bij DUO? Dan wordt een maandlast berekend op basis van jouw leenstelsel. Je levert een overzicht van DUO aan waarop de rente en het type schuld staan. Bij leningen en creditcards die bij het BKR geregistreerd staan, telt de volledige limiet als maandlast, ook als je die niet volledig gebruikt. Hiervoor lever je een BKR-rapport en een bankafschrift aan. Voor een lease-auto geldt de maandtermijn uit je leasecontract als last en lever je dat contract aan als bewijs.
Vraag je samen met je partner een hypotheek aan? Dan worden jullie inkomens en lasten samengevoegd of verdeeld, afhankelijk van de hypotheekvorm. Hiervoor heb je bijvoorbeeld huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract nodig. Alimentatie die je betaalt wordt als last meegenomen, terwijl alimentatie die je ontvangt meestal niet als inkomen telt. Hiervoor moet je een rechterlijke beschikking of betalingsbewijs aanleveren. NHG-hypotheken hebben eigen regels voor de maximale woningwaarde, eigen geld en benodigde documenten. Dit wordt gecontroleerd met NHG-formulieren en documenten van de bank.
Het proces verloopt als volgt:
Het is verstandig om het verzamelen van hypotheekdocumenten stap voor stap te doen. Zo houd je overzicht en voorkom je dat je iets vergeet. Verzamel alles op één plek en controleer direct of het klopt. Zo verloopt je aanvraag soepel.
Voor elk document gelden andere regels. Een werkgeversverklaring vraag je op bij de HR-afdeling. Controleer of alles is ingevuld, ondertekend en gedateerd. Loonstroken download je uit het werkgeversportaal. Let goed op de maand, je uren en de bedragen. De jaaropgave moet recent zijn en het totaalbedrag moet kloppen. Contracten en verklaringen ontvang je via HR of een tussenpersoon. Let op de looptijd, het type contract en eventuele intenties. Voor gegevens van DUO, BKR, lease of alimentatie ga je naar de officiële websites. Controleer of alle gegevens juist zijn. Bij de eindcontrole kijk je of je pakket compleet is, of alle gegevens overeenkomen en of alle documenten geldig zijn.
Het Inkomstenbericht Loondienst (IBL) toont wat je verdient en hoeveel uren je werkt. Je vraagt dit aan via MijnUWV met je DigiD. Ga naar “Verzekeringsbericht” en kies “Loondienst”. Selecteer de periode van de afgelopen 12 tot 24 maanden en maak een PDF met waarmerk. Sla het bestand op met een duidelijke naam, zoals “IBL_[initialen]_YYYYMMDD.pdf”. Controleer of de juiste werkgever, periode, je maandloon en het aantal uren vermeld staan. Vergelijk deze gegevens met je loonstroken en jaaropgave. Let op verschillen of ontbrekende maanden.
Met deze lijst weet je zeker dat je dossier compleet is:
Voor elk punt heb je een officieel document nodig, zoals een kopie, beschikking of rapport.