Als je een huis erft, betaal je erfbelasting over jouw deel van de waarde, min de schulden zoals de hypotheek. Hoeveel belasting je moet betalen, hangt af van de waarde van het huis, je relatie tot de overledene en de vrijstellingen die voor jou gelden. In dit artikel lees je waar je op moet letten en hoe je slim met erfbelasting omgaat.
Geschreven op 5 september 2025
Erfbelasting bij het erven van een huis werkt als volgt: de waarde van de woning wordt vastgesteld, waarna schulden zoals de hypotheek en bijbehorende lasten worden afgetrokken. Vervolgens worden vrijstellingen toegepast en wordt per erfgenaam het belastingtarief bepaald. De WOZ-waarde is meestal het uitgangspunt, maar je mag kiezen voor het meest gunstige WOZ-jaar rond het overlijden. Schulden mogen alleen worden afgetrokken als ze bestonden op het moment van overlijden of direct met de woning te maken hebben.
Iedere erfgenaam heeft een eigen vrijstelling, afhankelijk van de relatie tot de overledene. Partners hebben een hogere vrijstelling dan kinderen of andere erfgenamen. Door slim te verdelen kun je vrijstellingen optimaal benutten en de belastingdruk verlagen. De erfbelasting kent verschillende tarieven per relatiecategorie en wordt berekend over het deel van de woning dat na aftrek van schulden en vrijstellingen overblijft. De tarieven stijgen naarmate het bedrag hoger wordt.
Voor de aangifte heb je onder andere de WOZ-beschikking, het saldo van de hypotheek en bewijs van gemaakte kosten nodig. Uitstel of gespreide betaling van erfbelasting is mogelijk als je zekerheid biedt, bijvoorbeeld via een hypotheekrecht. Een goede voorbereiding en duidelijke afspraken helpen om de erfbelasting zo gunstig mogelijk te regelen.
Stel, iemand met een hypotheek overlijdt. Wat gebeurt er dan met het huis en de schuld? Daar zijn duidelijke regels voor. Deze staan in de wet, de hypotheekakte en de voorwaarden van de bank.
Allereerst moet je nagaan of het huis tot de nalatenschap behoort. Dit hangt af van afspraken zoals een verblijvingsbeding of de financiële regeling binnen het huwelijk. Belangrijk om te weten: de hypotheek blijft altijd op het huis rusten, ook als het huis naar de erfgenamen of een partner gaat.
De bank wil haar geld terug. Dit gebeurt in de volgende volgorde:
| Stap | Bron |
|---|---|
| 1 | Verpande uitkering |
| 2 | Opbrengst verhuur/verkoop |
| 3 | Andere zekerheden |
| 4 | Rest nalatenschap |
Na het overlijden beoordeelt de bank alle zekerheden. Ze kijken of de hypotheek nog veilig is. Vervolgens beslist de bank of de hypotheek kan blijven lopen, of er hulp komt bij verkoop, of dat de schuld wordt kwijtgescholden na uitkeringen.
De bank mag de volledige hypotheekschuld opeisen als er bijvoorbeeld niet meer wordt betaald, als het huis zonder toestemming wordt overgedragen of bewoond, als het risico groter wordt, of als verplichte verzekeringen vervallen. Overlijden kan ook een reden zijn, maar banken zijn meestal coulant. Ze eisen niet zomaar alles terug. Er moeten echt duidelijke problemen zijn, zoals structurele betalingsachterstanden, ontbrekende verzekeringen, een onbeheerde nalatenschap of leegstand.
Zo verloopt het proces:
| Stap | Actie |
|---|---|
| 1 | Melding overlijden |
| 2 | Dossiercontrole bank |
| 3 | Voorlopige beslissing |
| 4 | Herbeoordeling (6-12 weken) |
| 5 | Definitieve beslissing |
Vaak biedt de bank tijdelijke oplossingen, zoals een betaalpauze van 6 tot 12 maanden, uitstel van gedwongen verkoop of toestemming voor onderhandse verkoop met duidelijke afspraken. Je moet wel contact houden, de lasten blijven betalen, het onderhoud en de verzekering regelen, regelmatig rapporteren en een realistische planning maken voor verkoop of betaling.
Wil je als erfgenaam de hypotheek overnemen? Dan heb je toestemming van de bank nodig. Je moet de nalatenschap aanvaarden, eigenaar worden van het huis en voldoen aan de eisen voor inkomen en de verhouding tussen schuld en woningwaarde. De bank beoordeelt of je voldoende verdient om de maandlasten te dragen volgens de NIBUD-normen. Ze gebruiken de toetsrente, kijken naar de resterende looptijd en houden rekening met je leeftijd voor de maximale looptijd. Ook de huidige woningwaarde telt mee.
Wat heb je nodig?
Krijg je geen toestemming van de bank? Dan kun je denken aan het toevoegen van een mede-schuldenaar, extra aflossen uit de nalatenschap of verzekeringsgeld, of het huis verkopen. De schuldovername wordt bij de notaris vastgelegd. De zekerheidsrechten blijven bestaan en worden soms aangepast als de verhouding tussen schuld en waarde dat vereist.
Zit er een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) op de hypotheek? Dan kan die helpen bij verlies door overlijden. Dit werkt alleen als je kunt aantonen dat betalen niet meer lukt, de situatie onvrijwillig is ontstaan en alle documenten in orde zijn.
Je hebt deze documenten nodig:
Zo werkt het proces:
Let op: eerst worden alle opbrengsten en verzekeringsuitkeringen gebruikt voordat NHG het resterende verlies dekt. NHG bepaalt hoeveel restschuld er overblijft en kan voorkomen dat de bank de hele schuld direct opeist door begeleide oplossingen aan te bieden.
Heb je een overlijdensrisicoverzekering die aan de bank is verpand? Dan heeft de bank het eerste recht op de uitkering, nog voor erfgenamen of begunstigden. Dit bedrag wordt gebruikt om de hypotheek (deels) af te lossen en kosten te verrekenen.
De uitkering wordt als volgt verdeeld:
Voor de erfbelasting is dit belangrijk: als de hypotheekschuld wordt afgelost, wordt de schuld in de nalatenschap lager. Gaat de uitkering naar een begunstigde die niet de erfgenaam is? Dan kan dit buiten de nalatenschap vallen. Dit beïnvloedt de erfbelasting door lagere schulden of door wat de begunstigde ontvangt. Bij kruislingse verzekeringen (partners verzekeren elkaar) kan dit gevolgen hebben voor onderlinge verrekening. Je hebt deze documenten nodig: de pandakte, een saldobevestiging en een uitkeringsspecificatie met kosten- en renteverrekening. Het pandrecht van de bank gaat altijd voor op de rechten van erfgenamen.
Erf je een woning? Dan wordt eerst de waarde vastgesteld. Daarna trek je de schulden en lasten die bij de woning horen eraf. Vervolgens worden vrijstellingen toegepast en wordt voor iedere erfgenaam het belastingtarief bepaald. Per erfgenaam wordt gekeken welk deel van de woning zij krijgen, of het nu om eigendom, erfpacht of opstal gaat. De waarde wordt vastgesteld op de peildatum en de bijbehorende schulden worden verdeeld. De keuze voor een bepaalde WOZ-waarde heeft direct invloed op hoeveel erfbelasting je betaalt. Schulden mag je alleen aftrekken als ze bestonden op het moment van overlijden of direct met de woning te maken hebben. Hoe de woning wordt verdeeld, bepaalt uiteindelijk hoeveel erfbelasting iedere erfgenaam betaalt.
Een woning in een erfenis kan bestaan uit volledige eigendom, een deel van mede-eigendom, een appartementsrecht of beperkte rechten zoals erfpacht of opstal. Verschillende huwelijkse voorwaarden zorgen voor verschillende situaties. Bij koude uitsluiting krijgt de langstlevende partner alleen het eigen deel. Een finaal verrekenbeding kan de verdeling veranderen zonder dat de zekerheden wijzigen. Bij erfpacht wordt de waarde bepaald op basis van voorwaarden zoals de hoogte van de canon en de duur. Schulden worden naar verhouding verdeeld.
Deze vrijstellingen worden eerst verrekend met het deel van de woning dat aan de erfgenaam is toegewezen. Door slim te verdelen kun je vrijstellingen optimaal benutten. Is de woningwaarde hoger dan de beschikbare vrijstellingen? Dan kan het helpen om andere bezittingen toe te wijzen aan erfgenamen die hun vrijstelling nog niet volledig hebben gebruikt. Zo kun je de belastingdruk op de woning verlagen.
Partners en kinderen betalen een lager tarief dan andere erfgenamen. De tarieven zijn verdeeld in schijven, waarbij het percentage stijgt naarmate het bedrag hoger wordt. Komt de woningwaarde vooral bij één erfgenaam terecht? Dan wordt sneller het hogere tarief bereikt. Dit kan de totale erfbelasting verhogen.
Je mag kiezen voor het meest gunstige WOZ-jaar rond de overlijdensdatum. Verzamel daarom alle WOZ-beschikkingen en kijk naar de marktontwikkeling. Als de WOZ-waarde duidelijk afwijkt van de werkelijke waarde, kun je bezwaar maken of een verzoek tot verlaging indienen, eventueel met een taxatierapport. De timing van WOZ-beschikkingen en bezwaarprocedures kan invloed hebben op je aangifte.
Denk aan de hypotheekschuld, achterstallige rente, noodzakelijke verkoop- en taxatiekosten en een deel van de notariskosten voor de afwikkeling van de erfenis. Voor deze aftrek heb je bewijs nodig, zoals een saldoverklaring, een overzicht van de rente tot de overlijdensdatum, facturen voor verkoop en taxatie, en een specificatie van de boedelkosten. Bij een verpande overlijdensrisicoverzekering geldt dat directe aflossing vóór de peildatum de schuld verlaagt.
Bij een erfenis met een woning komt veel kijken. Goede planning en duidelijke afspraken zijn belangrijk om niets te missen en uitgaven beheersbaar te houden. Denk aan wie beslissingen mag nemen over de woning, het beschermen van de waarde, het informeren van de bank, verzekeraar en NHG, het regelen van lopende rekeningen en het op tijd indienen van de erfbelastingaangifte. Door alles aan de juiste termijnen te koppelen, voorkom je problemen zoals boetes of gedwongen verkoop.
De notaris legt vast wie de erfgenamen zijn, wie de executeur is en wie beslissingen mag nemen over de woning. Ook wordt de hele boedel in kaart gebracht. Hiervoor heb je een verklaring van erfrecht nodig, de benoeming van de executeur en soms volmachten. In de boedelbeschrijving staan alle eigendomsverhoudingen, eventuele rechten zoals erfpacht, hypotheken en hun volgorde, achterstanden, verpande uitkeringen en de status van de VvE en verzekeringen. Dit geeft een duidelijk overzicht voor de bank en vormt een goede basis voor verkoop of het regelen van de lening.
Alle waarderingen en schuldbewijzen moeten aansluiten bij de overlijdensdatum. Je hebt de meest recente WOZ-beschikking nodig, eventueel een onafhankelijk taxatierapport voor verkoop of herfinanciering, een overzicht van de hypotheek, pandakten van overlijdensrisicoverzekeringen en het polisblad met de uitkeringsstatus. Controleer of alle gegevens kloppen, of namen en objecten juist zijn, en of de taxatiedata overeenkomen met de WOZ-waarde.
Hoe je de erfenis aanvaardt, bepaalt wat je met de woning kunt doen en waar je verantwoordelijk voor bent. Verwerp je de erfenis? Dan heb je geen zeggenschap meer en nemen anderen de beslissingen. Beneficiair aanvaarden betekent dat je de regels voor vereffening volgt en beschermd bent tegen persoonlijke schulden, maar je moet wel formele stappen zetten bij beheer en verkoop. Zuiver aanvaarden geeft je alle vrijheid, maar je bent ook aansprakelijk voor eventuele tekorten.
Voor de erfbelasting heb je verschillende gegevens nodig.
Erf je een woning met hypotheek? Dan heb je drie keuzes: er zelf in gaan wonen, de woning als belegging aanhouden, of verkopen. Elke keuze heeft andere financiële gevolgen.
Wil je er zelf wonen? Kijk dan of je de bestaande hypotheek kunt overnemen of een nieuwe moet afsluiten. De huidige rente en resterende looptijd zijn hierbij belangrijk.
Kies je voor verhuur? Bereken dan goed wat je netto overhoudt na aftrek van onderhoudskosten, periodes zonder huurders en financieringskosten.
Bij verkoop krijg je direct geld, maar houd rekening met verkoopkosten en een mogelijke restschuld of juist overwaarde. Vergelijk de verkoopopbrengst altijd met de waarde die voor de erfbelasting is gebruikt.
Voor de eigenwoningregeling moet je binnen een bepaalde tijd daadwerkelijk in de woning gaan wonen. Doe je dat niet, dan valt de woning in box 3 en kun je de hypotheekrente niet meer aftrekken. Je moet op tijd verhuizen en de lening op de juiste manier voortzetten (annuïtair of lineair). Let op: tijdelijke verhuur kan je recht op renteaftrek in gevaar brengen. Als je de woning langdurig verhuurt of niet op tijd verhuist, gaat deze definitief naar box 3. Je betaalt dan belasting over het verschil tussen de woningwaarde en de openstaande hypotheek. Staat de woning tijdelijk leeg of staat deze te koop? Dan kun je in sommige gevallen de eigenwoningstatus behouden.
Je moet dan aantonen dat je onvoldoende geld hebt en zekerheid bieden, bijvoorbeeld via een hypotheek op de woning. Zorg voor een goed onderbouwde aanvraag met waardebewijzen en een betalingsvoorstel. De Belastingdienst bepaalt hoe lang je uitstel krijgt en welke zekerheden nodig zijn. De rente wordt berekend vanaf de oorspronkelijke betaaldatum tegen het actuele rentepercentage.
Of je de woning verkoopt of aanhoudt, bepaalt grotendeels je financiële ruimte, risico en de verhouding tussen verkoopbedrag en erfbelastingwaarde. De uiteindelijke verkoopopbrengst kan hoger of lager zijn dan de WOZ-waarde die voor de erfbelasting is gebruikt. Achteraf corrigeren is vaak lastig, dus denk goed na over het verkoopmoment en of bezwaar maken zin heeft. Als je de woning aanhoudt en opnieuw financiert, le