Bij een hypotheek zijn er altijd twee partijen: jij bent de hypotheekgever en de bank is de hypotheeknemer. Jij geeft de bank zekerheid op je huis in ruil voor een lening. De bank leent jou geld en krijgt voorrang als je huis verkocht moet worden. In dit artikel lees je precies hoe deze rollen werken, wat je rechten en plichten zijn en waar je op moet letten.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het afsluiten van een hypotheek zijn er drie belangrijke onderdelen: het eigendom van het huis, de persoonlijke schuld aan de bank en het hypotheekrecht dat de bank zekerheid geeft. Jij bent meestal zowel eigenaar als schuldenaar en geeft de bank het recht om bij betalingsachterstand je huis te verkopen. Dit wordt officieel geregeld via de notaris en ingeschreven bij het Kadaster, waarbij de volgorde van inschrijving bepaalt wie als eerste recht heeft op terugbetaling.
De bank is hypotheeknemer en krijgt voorrang bij verkoop van het huis, maar wordt nooit eigenaar. Je moet elke maand betalen, je huis goed onderhouden en verzekeren. Bij samen lenen zijn jullie hoofdelijk aansprakelijk: de bank mag het hele bedrag bij één van jullie opeisen. Soms stelt iemand anders zijn huis als zekerheid, bijvoorbeeld je ouders; dit heet een derdenhypotheek. Extra zekerheden, zoals spaargeld of verzekeringen, kunnen ook worden verpand aan de bank.
Betaal je niet, dan volgt een traject van waarschuwingen, opeising en uiteindelijk gedwongen verkoop. De opbrengst wordt eerst gebruikt om kosten en de hypotheek af te lossen. Blijft er een restschuld over, dan blijf je daarvoor verantwoordelijk. De Nationale Hypotheek Garantie kan in sommige gevallen bescherming bieden tegen restschulden, afhankelijk van je situatie en of je aan de voorwaarden voldoet.
Stel, je wilt een huis kopen en hebt een hypotheek nodig. Dan krijg je te maken met drie verschillende onderdelen die samen zorgen dat de bank zich veilig voelt om jou geld te lenen.
Bekijk deze tabel. Hier zie je de drie lagen van een hypotheek:
| Onderdeel | Betekenis |
|---|---|
| Eigendom | Volledige zeggenschap |
| Persoonlijke schuld | Geleend bedrag |
| Hypotheekrecht | Bank krijgt zekerheid |
Deze drie onderdelen staan los van elkaar, maar zijn wel met elkaar verbonden. Verkoop je je huis, dan kan de bank alsnog aanspraak maken op het huis zolang de schuld niet is afgelost. Heb je na verkoop nog een restschuld, dan blijf jij daar persoonlijk verantwoordelijk voor.
Als eigenaar heb je de touwtjes in handen: je mag het huis verkopen of verbouwen, zolang je je aan de afspraken houdt. De schuld is het bedrag dat je moet terugbetalen, inclusief rente en kosten. Het hypotheekrecht zorgt ervoor dat de bank als eerste geld krijgt als het huis wordt verkocht. Daalt de waarde van je huis? Dan is dat vooral jouw probleem. Blijft er na verkoop nog schuld over, dan moet jij dat alsnog betalen.
Jij bent de hypotheekgever. Dat klinkt misschien vreemd, maar het betekent dat jij de bank het recht geeft op jouw huis als zekerheid voor de lening.
Soms geeft iemand anders dan de schuldenaar zekerheid met zijn huis, bijvoorbeeld je ouders voor jouw hypotheek. Dit heet een derdenhypotheek. Je ouders lopen dan het risico hun huis kwijt te raken, zonder dat ze zelf geld hebben geleend. Wel mogen ze het bedrag dat ze voor jou moesten betalen, weer bij jou terugvragen.
De bank is de hypotheeknemer. Zij krijgt een zakelijk recht op jouw huis en mag bij verkoop als eerste betaald worden. Dit zijn de belangrijkste rechten van de bank:
De bank mag ook controleren of je huis goed onderhouden wordt, of verbouwingen de waarde niet schaden, en of je verzekering in orde is. Maar de bank heeft ook grenzen: ze moet zich aan de regels houden, je goed informeren en mag geen oneerlijke eisen stellen. De bank wordt nooit eigenaar van je huis, ze heeft alleen een zekerheidsrecht.
Meestal ben jij zowel eigenaar van het huis als degene die de lening afsluit. Dan praat de bank met jou over alles: betalingen én het huis. Maar soms zijn dit verschillende personen. Stel, je ouders stellen hun huis als zekerheid voor jouw lening. Dan praat de bank met jou over de betalingen en met je ouders over het huis.
Ga je samen met iemand anders een hypotheek aan, bijvoorbeeld met je partner? Dan zijn jullie meestal hoofdelijk aansprakelijk. De bank mag bij ieder van jullie het hele bedrag opeisen. Ze hoeft niet eerst de helft bij jou en de helft bij je partner te halen.
Onderling kun je afspreken hoe je de kosten verdeelt. Vaak is dat fifty-fifty, maar het kan ook anders, bijvoorbeeld 70-30 als één van jullie meer verdient. Kijk maar naar deze voorbeelden:
| Verdeling | Toelichting |
|---|---|
| 50-50 | Gelijke delen |
| 70-30 | Op inkomen/eigendom |
Betaalt één van jullie meer dan afgesproken? Dan mag diegene het teveel betaalde terugvragen van de ander. Maar let op: de bank kijkt niet naar jullie onderlinge afspraken. Zij mag altijd het hele bedrag bij één van jullie halen.
Ben je samen eigenaar van een huis, bijvoorbeeld met je partner? Dan moeten jullie allebei meewerken aan het afsluiten van de hypotheek.
Wil iemand eruit stappen, bijvoorbeeld bij een scheiding? Dan moet de bank toestemming geven. Vaak betekent dat een nieuwe beoordeling van je inkomen. Bij overlijden blijft de hypotheek gewoon bestaan. Erfgenamen nemen de rechten en plichten over, tenzij er iets anders is afgesproken.
Als je een hypotheek afsluit, maak je duidelijke afspraken met de bank. De bank krijgt een recht op je huis als zekerheid. Jij moet elke maand betalen en je huis goed onderhouden. Zo weet iedereen waar die aan toe is.
Vanaf het moment dat je een hypotheek afsluit, krijgt de bank een speciaal recht op je huis. De bank krijgt als eerste haar geld als je huis verkocht wordt, ook als het huis aan iemand anders is verkocht. Dit geldt niet alleen voor het geleende bedrag, maar ook voor rente, boetes en kosten tot een bepaald maximum. De bank die als eerste haar recht inschrijft, heeft voorrang. Ook als de rente verandert, valt dit onder het recht, zolang het binnen het afgesproken maximum blijft. Het moet altijd duidelijk zijn hoeveel je maximaal zou kunnen moeten betalen.
Je moet elke maand op tijd betalen. Ook moet je een opstalverzekering afsluiten, waarbij de bank als begunstigde staat. Verder moet je je huis goed onderhouden. Wil je verhuren of flink verbouwen? Dan heb je toestemming van de bank nodig. Je moet de bank informeren over belangrijke zaken, zoals schade, waardedaling of leegstand. De bank mag je huis komen bekijken en je verzekeringspapieren inzien. Houd je je niet aan de afspraken? Dan kan de bank een boete geven, je in een hogere risicoklasse plaatsen of zelfs de hele lening direct opeisen.
De bank moet controleren of je de hypotheeklasten kunt betalen en je goed informeren over kosten en risico’s. Het advies moet passen bij jouw situatie. Je krijgt duidelijke informatie over de rente, mogelijke veranderingen en alle extra kosten. De voorwaarden moeten eerlijk zijn en de bank mag geen onredelijke eisen stellen. Houd je je niet aan de afspraken, bijvoorbeeld door niet te betalen of zonder toestemming te verhuren? Dan mag de bank de lening stopzetten of direct opeisen. Dit gebeurt altijd volgens het contract en de wet.
Als je een hypotheek afsluit, wordt alles officieel vastgelegd bij de notaris en daarna ingeschreven bij het Kadaster. De volgorde waarin hypotheken worden ingeschreven bepaalt wie er als eerste recht heeft op het geld als het huis verkocht moet worden. Zo is voor iedereen duidelijk welke rechten er op een woning rusten en wie er in welke volgorde betaald krijgt.
In de hypotheekakte staan alle afspraken tussen jou en de bank. Denk aan het bedrag dat je leent, de rente, hoe je aflost en wanneer de bank de lening mag opeisen. Vaak staan er extra voorwaarden in, zoals dat je het huis niet zomaar mag verhuren, of dat je goed voor het onderhoud moet zorgen. Ook kan erin staan dat je verplicht bent om verzekeringen af te sluiten of dat je geen extra leningen op het huis mag nemen. Deze afspraken gelden eerst alleen tussen jou en de bank.
Een hypotheek is meer dan alleen geld lenen voor je huis. Er hoort een pakket aan zekerheden bij, zodat de bank minder risico loopt. Dit pakket bestaat uit verschillende onderdelen. Veranderingen hierin gaan altijd via een notaris en het Kadaster. Je woning is het belangrijkste onderpand, maar soms komen er extra zekerheden bij, zoals rechten op je spaargeld of verzekeringen. Ook zijn er afspraken om de waarde van je huis te beschermen. Pas je iets aan, zoals het verhogen van je hypotheek? Dan kan dat invloed hebben op wie als eerste recht heeft op terugbetaling.
Hieronder zie je de belangrijkste extra zekerheden en afspraken naast je woning:
Wil je je hypotheek verhogen of oversluiten? Dan heeft dat gevolgen voor de zekerheden en de volgorde van terugbetaling. Bij een verhoging binnen het afgesproken maximum blijft de volgorde meestal hetzelfde. Ga je daarboven, dan is een nieuwe inschrijving nodig en kom je lager in de rij. Bij oversluiten met behoud van de oude inschrijving kun je je oorspronkelijke plek kwijtraken, tenzij er speciale afspraken zijn. Los je (een deel van) je hypotheek af en wordt deze doorgehaald? Dan regelt de notaris dat en ontstaat er ruimte voor nieuwe rechten van andere partijen.
Kun je je hypotheek niet meer betalen? Dan volgt er een vast proces. Eerst krijg je een waarschuwing van de bank. Daarna kunnen ze de hele lening in één keer opeisen. Lukt betalen nog steeds niet, dan wordt je huis gedwongen verkocht. De opbrengst wordt verdeeld en alle kosten worden afgetrokken. Dit heeft gevolgen voor je eindafrekening en je mogelijkheden om later nog een lening te krijgen.
Heb je een betalingsachterstand? Dan moet de bank officiële stappen nemen voordat ze je huis mogen verkopen. Je krijgt eerst een herinnering met een duidelijke deadline om je achterstand in te halen. Hierin staat precies hoeveel je achterloopt en hoeveel tijd je hebt om dit op te lossen. Betaal je niet op tijd, dan kan de bank je hele hypotheekschuld in één keer opeisen. Dit wordt netjes vastgelegd, met een overzicht van wat je nog moet betalen, inclusief achterstallige rente en eventuele boetes. Alle betrokken partijen krijgen hierover bericht.
Een veiling heeft strenge regels en hogere kosten, maar gaat snel. Een onderhandse verkoop werkt via een normale koopovereenkomst, maar hier moet de rechter toestemming voor geven. Deze optie levert meestal meer op, omdat er minder kosten zijn. De opbrengst gaat eerst naar het betalen van de gemaakte kosten. Daarna krijgen hypotheekverstrekkers met voorrang hun geld terug, inclusief rente en kosten. Wat overblijft is voor jou als eigenaar.
Hier zie je wat er gebeurt bij een positieve of negatieve verkoopopbrengst:
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) beschermt je tegen restschulden, maar alleen als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. NHG helpt bij problemen door bijvoorbeeld werkloosheid, scheiding of ziekte, zolang je altijd netjes hebt betaald. Ze kijken of je betalingsproblemen buiten je schuld zijn ontstaan en of je nieuwe situatie nog betaalbaar is. Als NHG aan de bank uitkeert, kunnen ze besluiten je restschuld kwijt te schelden. Soms vragen ze een deel terug, soms niets. Dit hangt af van hun regels en jouw situatie.
Dit hele proces brengt veel kosten met zich mee, zoals achterstallige rente, boeterente, veiling- of makelaarskosten, notariskosten en advertentiekosten. Deze kosten worden als eerste betaald uit de opbrengst van je huis, tot het maximum dat in je hypotheekakte staat. Daarnaast worden je betalingsproblemen geregistreerd bij het BKR. Bij achterstanden krijg je een A-codering, bij opeising of afboeking een A2-codering, en als je de achterstand inloopt een H-codering. Soms komt er ook een SR-registratie bij bijzonder beheer. Door deze registraties kun je vaak jarenlang geen nieuwe lening krijgen. Ze blijven een tijd staan volgens de regels van het BKR.